Rentabilidad de Airbnb

¿Cuánto deja de verdad la renta corta frente al arriendo tradicional?

La comparación que circula por todas partes es tramposa: se toma el ingreso bruto de la renta corta y se pone al lado del canon del arriendo tradicional, como si los dos fueran plata que te queda en el bolsillo. No lo son. En arriendo tradicional el arrendatario paga los servicios públicos, el internet y casi siempre la administración; en renta corta todo eso lo pagas tú, más el aseo entre huéspedes, la comisión de las plataformas y la reposición de la dotación. Para que la comparación sirva, los dos lados tienen que quedar en términos netos.

El cálculo del ingreso bruto de la renta corta es simple: tarifa promedio por noche multiplicada por 30,4 noches (365 ÷ 12) y multiplicada por tu ocupación esperada. Un apartamento a $250.000 la noche con 60% de ocupación factura $250.000 × 30,4 × 0,60 = $4.560.000 al mes. El problema está en lo que viene después, y el primer costo es más alto de lo que casi todo el contenido en internet todavía dice: el 25 de agosto de 2025 Airbnb anunció el fin del esquema de tarifa compartida (cerca de 3% al anfitrión y 14% a 16% al huésped) y su reemplazo por una tarifa única de anfitrión del 15,5% del subtotal de la reserva, con despliegue progresivo hasta cubrir a todos los anfitriones. Booking se mueve entre 10% y 25%, con 15% como tarifa más común. Encima, la comisión de la plataforma se te factura con IVA.

No publicamos un porcentaje total de costos operativos porque no encontramos una medición independiente y verificable para Colombia, y las cifras redondas que circulan no resisten el rastreo hasta su fuente. Por eso la calculadora te obliga a meter cada rubro por separado: comisión, aseo y lavandería, servicios públicos, internet, administración, reposición de dotación y amortización del amoblamiento. La fórmula es la misma en los dos escenarios: rentabilidad neta anual = (ingreso neto anual ÷ capital total invertido) × 100, donde el capital invertido incluye el precio del inmueble, los gastos de escrituración (ver la calculadora de gastos notariales) y, en renta corta, el amoblamiento. Si quieres el otro lado de la comparación con el mismo rigor, ver la calculadora de rentabilidad de arriendo tradicional, donde entran el tope legal del canon (máximo 1% del valor comercial del inmueble, y esa estimación comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente, artículo 18 de la Ley 820 de 2003) y el reajuste anual, que para 2026 no puede superar el 5,10%, equivalente al IPC de 2025 certificado por el DANE.

• Ingreso bruto mensual = tarifa promedio por noche × 30,4 × ocupación
• Ingreso neto mensual = ingreso bruto − comisiones − aseo − servicios − administración − reposición − amortización del amoblamiento − impuestos
• Rentabilidad neta anual = (ingreso neto anual ÷ capital total invertido) × 100

¿Qué ocupación necesitas para que la renta corta le gane al arriendo?

Esta es la pregunta que de verdad decide la compra, y casi nadie la responde con un número. La lógica es la de un punto de equilibrio: la renta corta tiene costos variables (comisión, aseo, lavandería) que suben con cada noche vendida, y costos fijos (administración, internet, predial, amortización del amoblamiento) que se pagan aunque el apartamento esté vacío. La ocupación mínima que necesitas es aquella en la que el ingreso neto de la renta corta iguala el ingreso neto que te dejaría ese mismo apartamento arrendado por un año.

En fórmula: ocupación de equilibrio = (canon neto mensual del arriendo tradicional + costos fijos mensuales de la renta corta) ÷ (tarifa por noche × 30,4 × (1 − % de costos variables)). Con una tarifa de $250.000, costos variables del 30% (la comisión de plataforma sola ya pesa 15,5% más IVA, y encima va el aseo por salida), costos fijos de $900.000 al mes y un canon neto tradicional de $2.200.000, la ocupación de equilibrio da alrededor del 58%. Por debajo de ese número, la renta corta te está dando más trabajo por menos plata. Esos supuestos son ilustrativos: la calculadora existe justamente para que metas los tuyos.

Para saber si ese 58% es alcanzable, compáralo con el mercado real de renta corta, no con la hotelería. La ocupación promedio nacional de la renta corta en Colombia es del 50%, y solo Bogotá supera el 60% como promedio departamental. Es decir: en muchos casos el punto de equilibrio queda por encima de lo que el mercado promedio entrega. Y hay un factor de presión que el contenido comercial omite: en Bogotá y Cundinamarca el inventario dedicado a renta corta pasó de 1.676 unidades en 2019 a 16.086 en 2026 según Camacol Bogotá y Cundinamarca, es decir, mucha más oferta compitiendo por las mismas noches. No publicamos una rentabilidad neta promedio por ciudad porque no existe: todas las fuentes disponibles publican ingreso bruto y ocupación, ninguna calcula utilidad sobre el capital realmente invertido.

• Fuente de la tabla: Fedelonjas, con datos de AirDNA y cálculos de Camacol, publicados en marzo de 2026.
• Advertencia de método: AirDNA estima a partir de anuncios publicados, no de declaraciones de ingresos. Úsalo como marco de referencia, no como tu proyección.
• Ninguna de estas cifras es rentabilidad neta. Para llegar a la tuya tienes que restar costos y dividir por el capital que realmente pusiste.

El permiso va antes que la calculadora: reglamento de propiedad horizontal y RNT

En Colombia el riesgo grande de la renta corta no es financiero, es regulatorio. El Decreto 2590 de 2009, hoy compilado en el Decreto 1074 de 2015, lo define sin rodeos en su artículo 1 (artículo 2.2.4.4.12.1 del decreto compilatorio): cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos. No es arrendamiento de vivienda: es un servicio turístico, y por eso no se rige por la Ley 820 de 2003. El parágrafo primero de ese mismo artículo establece que la obtención del Registro Nacional de Turismo (RNT) constituye requisito previo y obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística.

La segunda llave la tiene la copropiedad. El artículo 3 del Decreto 2590 de 2009 (artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015) exige que el reglamento de propiedad horizontal establezca expresamente la posibilidad de destinar los inmuebles a ese uso. Léelo bien: expresamente. Si el reglamento no dice nada, no está permitido por defecto, que es el error de interpretación más caro de este negocio. Y no es letra muerta: la misma norma impone a los administradores el deber de reportar al Viceministerio de Turismo los inmuebles que se estén usando como vivienda turística sin autorización del reglamento o sin inscripción en el RNT. El Consejo de Estado, en su Sección Primera, ya declaró legal esa exigencia y precisó que la norma no prohíbe la actividad, sino que deja la decisión en manos de la asamblea de copropietarios.

Hay una reforma a la Ley 675 de 2001 en trámite en el Congreso (Proyecto de Ley 397 de 2024 Cámara) que, entre otras cosas, regularía expresamente la renta corta en copropiedades y permitiría que la asamblea la prohíba con una votación calificada del 70% de los coeficientes. No encontramos evidencia de que haya sido sancionada: sigue siendo un proyecto y ninguna cifra de ese texto es exigible todavía. . Mientras tanto, la regla operativa es la del Decreto 2590. Antes de comprar pensando en renta corta, pide y lee el reglamento del edificio, no le creas al asesor de la sala de ventas.

• Pide el reglamento de propiedad horizontal por escrito y busca la cláusula de destinación: debe autorizar el uso turístico de forma expresa.
• Revisa las actas de las últimas asambleas: una decisión reciente puede cambiar el escenario.
• Confirma que la norma urbanística del sector permita el uso.
• Tramita el RNT antes de publicar el inmueble y renuévalo cada año entre el 1 de enero y el 31 de marzo: si no renuevas, queda suspendido automáticamente desde el 1 de abril.
• Ten un plan B: si la copropiedad prohíbe el uso turístico, tu modelo pasa a arriendo tradicional. Corre el número en la calculadora de rentabilidad de arriendo antes de firmar la compra.

Impuestos de la renta corta: parafiscal de turismo, IVA, ICA y renta

«La renta corta no paga impuestos» es falso, y la diferencia frente al arriendo tradicional es real porque estás prestando un servicio turístico, no arrendando vivienda. Hay cuatro frentes que debes tener en el modelo antes de decidir, y todos reducen el ingreso neto que muestra la calculadora.

La contribución parafiscal para la promoción del turismo se liquida trimestralmente por un valor correspondiente al 2,5 por mil de los ingresos operacionales, y la ley dice expresamente que en ningún caso será trasladada al usuario (Ley 1101 de 2006; su artículo 3, que define los aportantes, fue modificado por el artículo 37 de la Ley 2068 de 2020 y cobija a quienes arriendan o subarriendan por periodos inferiores a 30 días, con o sin servicios complementarios). En IVA, el servicio de alojamiento está gravado como servicio prestado en el territorio nacional a la tarifa general del 19% (artículo 420 del Estatuto Tributario); una persona natural puede conservar la calidad de no responsable si cumple todos los requisitos del parágrafo 3 del artículo 437, entre ellos que sus ingresos brutos del año no superen 3.500 UVT, que con la UVT de 2026 ($52.374, Resolución DIAN 000238 de 2025) equivalen a $183.309.000. Ojo: basta incumplir uno solo de esos requisitos para volverte responsable. A eso se suma el ICA del municipio donde operes, cuya tarifa la fija cada acuerdo municipal, y el impuesto de renta sobre las utilidades del año.

Esto no es asesoría tributaria y tu caso concreto lo tiene que liquidar un contador: la clasificación de tus ingresos, tu obligación de facturar y tu responsabilidad frente al IVA dependen de cómo operes (si contratas a un co-host, si prestas servicios adicionales, si tienes varios inmuebles). De hecho, la doctrina tributaria presume prestador de servicios turísticos a quien arrienda más de un inmueble por periodos inferiores a 30 días. Si en algún momento vendes el apartamento, el impuesto de la venta se calcula aparte: ver la calculadora de ganancia ocasional.

• Contribución parafiscal de turismo: 2,5 por mil de los ingresos operacionales, liquidación trimestral (Ley 1101 de 2006, art. 3 modificado por la Ley 2068 de 2020). No se le puede trasladar al huésped.
• IVA: el alojamiento es servicio gravado a la tarifa general del 19% (art. 420 ET). Umbral para seguir como no responsable en 2026: 3.500 UVT = $183.309.000, junto con los demás requisitos del art. 437, parágrafo 3 (un solo establecimiento, contratos y consignaciones por debajo de ese tope, no ser usuario aduanero).
• IVA sobre la comisión: la plataforma te factura su comisión con IVA, porque es un servicio de intermediación prestado desde el exterior. Súmalo al costo, no lo dejes por fuera.
• ICA: se paga en el municipio donde se presta el servicio; la tarifa varía por municipio y debes consultarla en la secretaría de hacienda local.
• Renta: los ingresos por hospedaje entran a tu declaración anual con sus costos y deducciones soportados.
• RNT vigente: sin él no puedes operar legalmente. Renovación del 1 de enero al 31 de marzo; suspensión automática desde el 1 de abril.

El amoblamiento y la dotación: la inversión que nadie suma al capital

Un apartamento en renta corta no se compra, se monta. Camas, colchones, sofá, comedor, nevera, lavadora, televisor, wifi, menaje de cocina, blancos, decoración y hasta la caja fuerte de las llaves son capital invertido, igual que la cuota inicial. Si dejas ese dinero por fuera del denominador, tu rentabilidad sale inflada y estás comparando peras con manzanas frente al arriendo tradicional, que se entrega vacío. En la calculadora, el amoblamiento entra en el capital invertido y también, mes a mes, como amortización dentro de los costos.

La amortización se calcula dividiendo la inversión en dotación entre su vida útil en meses. Si amoblaste con una cierta suma y estimas que ese montaje aguanta cinco años de uso intensivo, la sexagésima parte es un costo mensual real, aunque no lo veas salir de la cuenta ese mes. A eso hay que sumarle la reposición corriente: los blancos y el menaje se dañan, se manchan y se pierden mucho más rápido en renta corta que en un arriendo de un año. .

Cierra el círculo con las dos puntas del negocio: al entrar, el capital verdadero es precio del inmueble + gastos de escrituración + amoblamiento (ver la calculadora de gastos notariales y, si vas a financiar, la calculadora de capacidad de compra para saber qué cuota soportas). Al salir, la utilidad tributa (ver la calculadora de ganancia ocasional). La renta corta puede ser un buen negocio, pero es un negocio operativo, no una renta pasiva: quien no cuenta el tiempo, el aseo y la reposición no está midiendo su rentabilidad, está midiendo su ilusión.

Preguntas frecuentes

¿Necesito RNT para poner mi apartamento en Airbnb en Colombia?

Sí. Si entregas la tenencia del inmueble a título oneroso por lapsos inferiores a 30 días calendario y lo haces de forma habitual, el artículo 1 del Decreto 2590 de 2009 (compilado en el artículo 2.2.4.4.12.1 del Decreto 1074 de 2015) te considera prestador de servicios turísticos, y el parágrafo de ese mismo artículo establece que el Registro Nacional de Turismo es requisito previo y obligatorio para que el inmueble se use como vivienda turística. La renovación va del 1 de enero al 31 de marzo de cada año y, si no renuevas, el registro queda suspendido automáticamente desde el 1 de abril. La obligación nace de la actividad, no de la plataforma que uses.

¿El conjunto puede prohibirme arrendar por días?

Sí, y la regla es más estricta de lo que la gente cree: el artículo 3 del Decreto 2590 de 2009 (artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015) exige que el reglamento de propiedad horizontal establezca expresamente la posibilidad de destinar el inmueble a uso turístico. Si el reglamento no lo autoriza, no está permitido, y el administrador tiene el deber de reportar al Viceministerio de Turismo los inmuebles usados sin esa autorización o sin RNT. El Consejo de Estado ya se pronunció sobre la legalidad de esa exigencia. Hay una reforma a la Ley 675 de 2001 en trámite en el Congreso que cambiaría las reglas, pero no es ley.

¿Cuánto se lleva la plataforma de comisión?

Mucho más que hace dos años, y esto cambió el negocio. El 25 de agosto de 2025 Airbnb anunció el fin del esquema de tarifa compartida, en el que el anfitrión pagaba cerca del 3% y el huésped entre 14% y 16%. Lo reemplazó por una tarifa única de anfitrión del 15,5% del subtotal de la reserva, con despliegue progresivo hasta cubrir a todos los anfitriones. Booking se mueve entre 10% y 25%, con 15% como tarifa estándar más común. Además, la comisión de la plataforma se te factura con IVA. Si tu modelo financiero todavía usa 3%, está subestimando el costo en más de doce puntos del ingreso bruto: verifica el porcentaje vigente en tu propio panel de anfitrión antes de calcular.

¿Es más rentable la renta corta que el arriendo tradicional?

No hay una respuesta única y desconfía de quien te dé un porcentaje redondo. Depende de tu ocupación real, tu tarifa por noche, cuánto invertiste en amoblar y cuánto se lleva la operación, empezando por una comisión de plataforma que hoy ronda el 15,5% en Airbnb. Lo honesto es calcular tu ocupación de equilibrio: el porcentaje de noches vendidas a partir del cual la renta corta supera el neto del arriendo tradicional. Si tu mercado no sostiene esa ocupación todo el año, el arriendo de un año gana. Como referencia, la ocupación promedio de la renta corta en Colombia es del 50% (Fedelonjas con datos de AirDNA, marzo de 2026).

¿Qué impuestos pago si arriendo por días?

Al menos cuatro frentes: la contribución parafiscal de turismo del 2,5 por mil de los ingresos operacionales, liquidada trimestralmente y que en ningún caso puede trasladarse al usuario (Ley 1101 de 2006, con el artículo 3 modificado por el artículo 37 de la Ley 2068 de 2020, que cobija a los prestadores de servicios de vivienda turística); el IVA, porque el alojamiento es un servicio gravado a la tarifa general del 19% (art. 420 del Estatuto Tributario), del que una persona natural puede quedar excluida solo si cumple todos los requisitos del parágrafo 3 del artículo 437, entre ellos no superar 3.500 UVT de ingresos brutos, que en 2026 son $183.309.000; el ICA del municipio donde operas; y el impuesto de renta anual. Esto no es asesoría tributaria: la liquidación de tu caso la debe hacer un contador.