¿Cuánto impuesto se paga por vender un inmueble en Colombia?
Si tuviste el inmueble dos años o más, la utilidad de la venta paga 15% de impuesto de ganancia ocasional. Y ojo con esto, porque es el error más caro que comete la gente: el 15% NO se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la utilidad, es decir, precio de venta menos costo fiscal. La tarifa del 15% para personas naturales residentes está en el artículo 314 del Estatuto Tributario, tal como quedó con el artículo 33 de la Ley 2277 de 2022.
La cuenta, en orden, es esta:
Un ejemplo con números redondos. Compraste un apartamento en 2016 por $250.000.000 y lo vendes hoy en $520.000.000. Tu utilidad es $270.000.000. Si no aplica ninguna exención, el impuesto es 15% de esos $270 millones: $40.500.000. Si sí alcanzas la exención del artículo 311-1 (más abajo te explico cuándo), restas primero $261.870.000 y el impuesto cae a $1.219.500 sobre los $8.130.000 restantes. Es la misma venta y la diferencia es de casi 40 millones. Por eso vale la pena hacer la cuenta antes de firmar la promesa, no después. La calculadora de esta página hace exactamente esa comparación con tus cifras, y si además estás mirando cuánto te queda neto después de escriturar, complementa con la calculadora de gastos notariales y de escrituración.
- Precio de venta (el que queda en la escritura)
- Menos el costo fiscal del inmueble (lo que te costó, con los ajustes que la ley te permite)
- Igual a la utilidad de la venta
- Menos las ganancias ocasionales exentas que te apliquen (artículo 311-1 del ET)
- Igual a la ganancia ocasional gravable, y sobre esa base se aplica el 15%
Ganancia ocasional o renta ordinaria: los dos años que lo cambian todo
El artículo 300 del Estatuto Tributario dice que la utilidad en la venta de un activo fijo se trata como ganancia ocasional solo si hizo parte de tu activo fijo por dos años o más. Si vendes antes de cumplir esos dos años, esa utilidad no cambia de tarifa: cambia de régimen. Se va a la renta ordinaria y entra a la tabla progresiva del artículo 241 del ET, sumándose al resto de tus ingresos del año. En la práctica, eso puede significar una tarifa marginal bastante más alta que el 15%.
Esto pega especialmente fuerte en dos perfiles: el que compró sobre planos y quiere ceder o vender apenas le entregan, y el que compró para remodelar y revender rápido. En ambos casos, esperar a cumplir los dos años de posesión puede ser la decisión financiera más rentable de toda la operación, y hay que meterla en el modelo desde el principio (si estás evaluando una compra en preventa, mira la calculadora de rentabilidad sobre planos, donde el impuesto de salida cambia la TIR de forma notoria).
Los dos años se cuentan desde que el inmueble entró a tu patrimonio, no desde que lo empezaste a habitar.
| Tiempo que el inmueble hizo parte de tu activo fijo | Cómo tributa la utilidad | Tarifa | Norma |
|---|---|---|---|
| Menos de 2 años | Renta ordinaria (se suma a tus demás ingresos del año) | Tabla progresiva del artículo 241 del ET, con tarifa marginal máxima de 39% | Arts. 300 y 241 del ET |
| 2 años o más | Ganancia ocasional | 15% sobre la utilidad gravable | Arts. 300 y 314 del ET (art. 33 de la Ley 2277 de 2022) |
El costo fiscal: la cifra que decide cuánto pagas (y que casi nadie ajusta)
Como el impuesto se calcula sobre la utilidad, cada peso que puedas sumar legalmente al costo fiscal es un peso que no paga 15%. Y aquí es donde la mayoría de vendedores deja plata sobre la mesa, porque asume que su costo fiscal es simplemente lo que dice la escritura de compra de hace diez años. La ley permite varias vías para llegar a un costo fiscal mayor, y no se pueden acumular todas: los artículos 70 y 73 persiguen el mismo propósito, así que no procede aplicar un doble ajuste. Hay que elegir la que más convenga y ser consistente.
Las opciones que da el Estatuto Tributario son estas: el costo de adquisición más las mejoras y adiciones debidamente soportadas (artículo 69); el avalúo catastral o el autoavalúo, siempre que figure en la declaración del impuesto predial unificado o en la declaración de renta del año anterior al de la enajenación (artículo 72); el reajuste fiscal anual, que es un porcentaje que el Gobierno fija cada año por decreto (artículo 70); o, si eres persona natural con bienes raíces, la tabla de factores del artículo 73, que multiplica el costo de adquisición por un factor según el año en que compraste. Esa tabla la actualiza el mismo decreto de reajuste fiscal cada año.
Para dimensionarlo: el Decreto 0449 del 27 de abril de 2026 fijó el reajuste fiscal del año gravable 2025 en 5,81%, calculado sobre la variación del IPC para ingresos medios certificada por el DANE, y en ese mismo decreto viene la tabla de factores del artículo 73. El reajuste es opcional, así que si nunca lo aplicaste, revísalo con tu contador antes de declarar. Guarda desde ya las facturas y soportes de las mejoras (remodelación de cocina, baños, obra civil): sin soporte, la DIAN no las acepta como mayor costo. Y no se te ocurra escriturar por menos del precio real para pagar menos gastos notariales hoy: estás destruyendo tu propio costo fiscal para el día en que vendas.
La exención del artículo 311-1: hasta 5.000 UVT de utilidad libres de impuesto
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario, como quedó con el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022, deja exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural. Con la UVT de 2026, fijada en $52.374 por la Resolución DIAN 000238 del 15 de diciembre de 2025, eso son $261.870.000 de utilidad exenta. La Ley 2277 también eliminó el tope que antes impedía el beneficio cuando el valor catastral superaba 15.000 UVT. Es el beneficio más grande que existe para quien vende vivienda en Colombia, y se pierde por no cumplir requisitos de forma, no de fondo.
No basta con que sea tu casa. Las condiciones, reglamentadas por el Decreto 1920 de 2023, son acumulativas, y la trazabilidad del dinero es la que más gente pierde, porque el pago entra a una cuenta corriente cualquiera y ahí ya no hay cómo demostrar la destinación:
Un punto que sorprende a las parejas: según el Concepto DIAN 820 (006970) del 25 de septiembre de 2024, cuando el inmueble pertenece a dos o más personas, las 5.000 UVT se calculan sobre la utilidad total de la venta y luego se reparten entre los copropietarios según su porcentaje de participación. No son 5.000 UVT para cada uno. Si son dos dueños al 50%, a cada uno le corresponden 2.500 UVT de exención.
- Que sea tu casa o apartamento de habitación, no un inmueble de inversión ni un local
- Que la casa o apartamento haya sido poseído dos (2) años o más
- Que la totalidad del dinero recibido por la venta se deposite en una o varias cuentas AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) cuyo único titular sea el vendedor
- Que ese dinero se destine a comprar otra casa o apartamento de habitación, o a pagar total o parcialmente uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente al inmueble que vendiste
- En el caso del abono al crédito hipotecario, no se exige el paso por la cuenta AFC siempre que se pueda verificar el abono directo a la entidad financiera
Lo que te retiene el notario no es el impuesto: es un anticipo
El día de la escritura el notario actúa como agente de retención y te descuenta un porcentaje del valor de la venta. Eso no es el impuesto de ganancia ocasional. Es una retención en la fuente, o sea un anticipo que después se cruza en tu declaración de renta. Si el anticipo fue mayor que el impuesto que realmente te correspondía, te queda saldo a favor; si fue menor, te toca poner la diferencia. Confundir las dos cosas es lo que hace que alguien crea que ya pagó y llegue al año siguiente con una sorpresa.
La regla base cuando una persona natural vende un activo fijo es el artículo 398 del ET: 1% sobre el valor de la enajenación. A eso se suma que el artículo 6 del Decreto 572 de 2025 sustituyó el inciso 3 del artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016 y dejó, para bienes raíces destinados a vivienda de habitación, 1% sobre las primeras 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso; para inmuebles con destinación distinta, 2,5%. Ese cambio rige desde el 1 de junio de 2025 (antes el tramo del 1% llegaba hasta 20.000 UVT) y la DIAN, en el Concepto 11625 de 2025, señaló que los notarios deben aplicarlo. En todo caso, antes de la firma pide en la notaría la liquidación exacta del día: es un número que sale de un cálculo, no de una estimación.
Siguiendo el ejemplo de arriba, una venta de $520.000.000 queda por debajo de 10.000 UVT ($523.740.000 con la UVT de 2026), así que la retención sería del 1%: $5.200.000. Si por la exención del 311-1 tu impuesto final terminó siendo $1.219.500, tienes cerca de $4 millones de saldo a favor que solo recuperas si declaras. Nada de esto reemplaza a un contador: esta página explica cómo funciona la norma y la calculadora te da un estimado, pero la liquidación definitiva y la declaración las debe hacer un profesional que vea tu caso completo. No es asesoría tributaria.
| Caso | Tarifa de retención | Base | Norma |
|---|---|---|---|
| Persona natural que enajena un activo fijo (regla general del ET) | 1% | Valor de la enajenación | Art. 398 del ET |
| Bien raíz destinado a vivienda de habitación, hasta 10.000 UVT ($523.740.000 con la UVT de 2026) | 1% | Valor de la venta | Art. 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el art. 6 del Decreto 572 de 2025 |
| Bien raíz destinado a vivienda de habitación, sobre el exceso de 10.000 UVT | 2,5% | La parte del valor de la venta que exceda 10.000 UVT | Art. 6 del Decreto 572 de 2025 |
| Bien raíz con destinación distinta a vivienda de habitación | 2,5% | Valor de la venta | Art. 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el art. 6 del Decreto 572 de 2025 |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago si vendo mi apartamento en 500 millones?
Depende de la utilidad, no del precio. Si lo compraste en $350.000.000 y lo vendes en $500.000.000, la utilidad es $150.000.000 y el impuesto sería 15% de esa cifra, es decir $22.500.000, siempre que el inmueble haya hecho parte de tu activo fijo dos años o más. Si esa vivienda era tu casa de habitación y cumples las condiciones del artículo 311-1 del ET (dinero a cuenta AFC y destinado a otra vivienda o a abonar el crédito hipotecario), esos $150 millones quedan por debajo del tope exento de 5.000 UVT ($261.870.000 en 2026) y el impuesto podría ser cero. La cifra de venta por sí sola no determina nada.
Vendí mi apartamento antes de cumplir dos años, ¿qué pasa?
Que la utilidad deja de ser ganancia ocasional y pasa a tributar como renta ordinaria, según el artículo 300 del ET. Se suma a tus demás ingresos del año y entra a la tabla progresiva del artículo 241, cuya tarifa marginal más alta es 39%. Es decir, no pagas 15%: puedes pagar bastante más. Además, la exención del artículo 311-1 no te aplica, porque exige que el inmueble haya sido poseído dos años o más. Si estás cerca del plazo, correr la escritura unos meses puede valer millones.
El notario me retuvo el 1%, ¿ya pagué el impuesto por vender?
No. Esa retención es un anticipo del impuesto de renta (artículo 398 del ET y artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el artículo 6 del Decreto 572 de 2025), no el impuesto en sí. El impuesto de ganancia ocasional se liquida en tu declaración de renta, y ahí se descuenta lo que ya te retuvieron. El resultado puede ser saldo a pagar o saldo a favor. Guarda el comprobante de retención que expide la notaría: sin él no puedes cruzarlo.
¿Cómo puedo no pagar ganancia ocasional al vender mi casa?
Legalmente hay tres caminos, y ninguno es un truco: cumplir la exención del artículo 311-1 del ET (casa de habitación, poseída dos años o más, con el dinero canalizado por cuenta AFC a nombre del vendedor y destinado a otra vivienda de habitación o a abonar el crédito hipotecario del inmueble vendido); esperar a cumplir los dos años de posesión para no caer en renta ordinaria; y determinar bien el costo fiscal con mejoras soportadas, el avalúo catastral o autoavalúo del año anterior (artículo 72) o el reajuste fiscal de los artículos 70 y 73, que no se pueden aplicar de forma simultánea. Lo que no es una vía es escriturar por menos del precio real: eso te expone frente a la DIAN y te destruye el costo fiscal a futuro.
Si el apartamento está a nombre de mi pareja y mío, ¿cada uno tiene 5.000 UVT exentas?
Según el Concepto DIAN 820 (006970) del 25 de septiembre de 2024, no: las 5.000 UVT se calculan sobre la utilidad total de la venta y se reparten entre los copropietarios en proporción a su participación. Si son dos dueños al 50%, a cada uno le corresponderían 2.500 UVT de exención, no 5.000. Es un punto de alto impacto para parejas que venden, así que confírmalo con tu contador antes de escriturar, porque cambia por completo el cálculo cuando la utilidad es grande.