¿Cuál es la vivienda que puedo comprar?

¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo? La cuenta en tres pasos

Tu techo de compra no lo pone el asesor comercial: lo ponen dos límites de la norma. La cuota del crédito no puede superar el 40% de los ingresos del hogar, y el banco solo financia hasta el 70% del valor del inmueble si es no VIS, o hasta el 80% si es VIS. Ambos límites están en el artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015, cuyo literal b) modificó el Decreto 583 del 28 de mayo de 2025. Ese decreto subió la relación cuota-ingreso de la vivienda no VIS del 30% al 40%, y con eso la igualó a la de VIS, que ya estaba en 40% desde el Decreto 257 de 2021.

De ahí salen los tres pasos que hace la calculadora de esta página. Primero, tu cuota máxima: 40% de los ingresos del hogar. Segundo, el monto de crédito que esa cuota soporta, que depende de la tasa y del plazo; a 20 años y con las tasas promedio de junio de 2026, cada millón de cuota mensual sostiene alrededor de $84 millones de crédito en VIS y $79 millones en no VIS. Tercero, el precio de la vivienda: divides el crédito entre 0,80 si es VIS o entre 0,70 si no lo es, porque el resto lo tienes que poner tú.

Dos advertencias que cambian el resultado real. El 40% es un techo regulatorio, no una promesa: cada banco tiene su propio scoring, mira ingresos netos, resta lo que ya pagas en tarjetas, libranzas y otros créditos, y revisa tu comportamiento en centrales de riesgo. Y la cuota que te va a llegar incluye seguros que casi ningún simulador básico suma: el numeral 10 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999 exige asegurar el crédito contra los riesgos que determine el Gobierno —en la práctica, incendio y terremoto—, y las entidades además exigen seguro de vida deudores. Un detalle a tu favor: el 40% se calcula sobre los ingresos sumados del hogar cuando hay parentesco hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad, único civil, o entre cónyuges y compañeros permanentes.

• Cálculo propio a 20 años con las tasas promedio ponderadas que reportó la Superintendencia Financiera con corte al 19 de junio de 2026: 14,02% efectivo anual en VIS y 15,18% en no VIS.
• No incluye seguros ni comisiones: la cuota real será mayor y, por tanto, el crédito aprobado algo menor.
• La diferencia entre la entidad más barata y la más cara es de 5,61 puntos porcentuales en VIS (de 10,93% a 16,54%) y de 5,90 puntos en no VIS (de 11,85% a 17,75%). Cotizar en tres o cuatro entidades cambia tu capacidad de compra más que cualquier truco.

La cuota inicial y la plata que nadie te cuenta

Si el banco financia máximo el 70% en no VIS y el 80% en VIS, la cuota inicial mínima es del 30% y del 20% respectivamente. Sobre un apartamento de $200 millones que no sea VIS, eso son $60 millones antes de firmar nada. Esa es la cifra que más sorprende a quien empieza el proceso, y es la razón por la que mucha gente termina buscando dentro de los topes VIS: no porque la vivienda sea más barata, sino porque la inicial exigida es 10 puntos menor.

A la inicial hay que sumarle los gastos de cierre, y ahí hay dos cosas que casi nadie tiene en cuenta. La primera: si compras con crédito hay dos escrituras, la de compraventa y la de hipoteca, y cada una tiene su costo de notaría y de registro. La segunda: los derechos notariales son solo un rubro de varios (van también el impuesto de registro, que fija cada departamento por ordenanza, el avalúo y el estudio de títulos). Los derechos notariales están en el 0,3% del valor del acto más IVA del 19%, y se reparten por partes iguales entre comprador y vendedor salvo que las partes acuerden otra cosa; la vivienda dentro de topes VIS liquida a la mitad de esa tarifa. Los portales inmobiliarios ubican el total del comprador entre 2% y 2,5% del valor del inmueble, pero es una estimación de mercado, no una cifra oficial: pide la liquidación del día en la notaría y en la Oficina de Registro. Para estimarlo con tus números, ver la calculadora de gastos notariales y de escrituración.

La buena noticia es que la inicial no tiene que salir toda de tu bolsillo. Las cesantías se pueden retirar legalmente para cuota inicial, compra, construcción, mejoramiento o abono al crédito hipotecario, y suman al cierre financiero igual que el ahorro propio. No son un subsidio: son plata tuya que ya está ahorrada y que la mayoría de la gente olvida contar cuando calcula cuánto le falta.

• Las tarifas notariales de 2026 rigen desde el 1 de febrero de 2026 y su incremento no superó el IPC de 2025 (5,10%).

Subsidios en 2026: qué sigue vivo y cuánto te sube el techo

Aquí es donde la mayoría del contenido que circula está desactualizado, y donde más plata se juega. Mi Casa Ya —hoy Minvivienda lo presenta como Subsidio Familiar de Vivienda Nueva— no está entregando cupos nuevos. Las asignaciones se suspendieron desde diciembre de 2024 por agotamiento presupuestal; la vigencia 2025 cerró con 8.672 cupos asignados y 0 disponibles, y para 2026 solo quedan 762 cupos preasignados residuales, según la ficha oficial del Ministerio actualizada el 27 de enero de 2026. En agosto de 2025 la entonces ministra Helga Rivas confirmó que no se asignarán nuevos subsidios en 2026 y que los recursos se redirigen principalmente a mejoramiento de vivienda y agua potable.

Si alguien te ofrece tramitarlo, dos datos para defenderte. Primero, la elegibilidad ya no se define por rangos de ingreso en salarios mínimos, sino por la clasificación del Sisbén IV: el monto es de 30 SMMLV para hogares de los grupos A1 a C8 y de 20 SMMLV para los grupos C9 a D20. Segundo, el hogar no se postula: es la entidad financiera la que verifica requisitos y radica los documentos ante el Ministerio, TransUnion procesa la solicitud y Fonvivienda expide la resolución de asignación, siempre contra cupos preasignados. Nadie te puede «conseguir» un cupo que no existe. La cobertura a la tasa de interés FRECH del programa —5 puntos porcentuales en VIP y 4 en VIS durante los primeros 7 años del crédito— tampoco tiene cupos disponibles.

Lo que sí está vivo hoy son las cajas de compensación, los programas de tu ciudad, el Fondo Nacional del Ahorro y tus cesantías. Y sí se pueden acumular: cuando hay cupos nacionales, el subsidio nacional concurre con el de caja aportando 20 SMMLV sin importar el grupo Sisbén, para un total de hasta 50 SMMLV ($87.545.250). Un subsidio de caja de hasta 30 SMMLV ($52.527.150) no baja tu cuota: baja el monto de crédito que necesitas, o sube el precio de la vivienda que alcanzas con la misma cuota. Métele el subsidio a la calculadora como si fuera ahorro propio y vas a ver el salto real en tu techo de compra.

• Requisitos que sí siguen en pie para el subsidio nacional: clasificación en Sisbén IV entre A1 y D20; no ser propietario de vivienda en el país; no haber recibido antes subsidio familiar de vivienda (salvo en mejoramiento o arrendamiento); no haber tenido cobertura a la tasa; y contar con crédito hipotecario o leasing habitacional aprobado y vigente.
• El tope de ingresos que suele manejarse para el subsidio de caja es de 4 SMMLV, es decir $7.003.620 mensuales en 2026.

VIS, VIP o no VIS: el tope que decide cuánto alcanzas

Que tu vivienda quede dentro o fuera del tope VIS no es una etiqueta: cambia cuánto te financian, a qué tasa, cuánto pagas en notaría y si eres elegible a subsidio. En 2026 el tope general de la VIS es de 135 SMMLV, o sea $236.372.175, según el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023 (el Plan Nacional de Desarrollo vigente, que recogió la regla que venía del artículo 85 de la Ley 1955 de 2019). En las seis aglomeraciones urbanas que identificó el Decreto 1467 del 13 de agosto de 2019 —Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga, con un total de 45 municipios incluyendo los conurbados— el tope sube a 150 SMMLV, es decir $262.635.750. Ojo: Cúcuta y Pereira no están en esa lista. La VIP, que es la franja baja de la vivienda de interés social, va hasta 90 SMMLV: $157.581.450.

Un peso por encima del tope y sales del sistema completo: te financian máximo el 70% en vez del 80%, pierdes la liquidación a mitad de tarifa notarial, quedas fuera del subsidio a la cuota inicial y de la cobertura de tasa, y la tasa promedio sube (14,02% efectivo anual en VIS frente a 15,18% en no VIS, según la Superfinanciera a junio de 2026). Por eso vale la pena mirar el precio de lista con lupa antes de firmar la promesa: la diferencia entre una vivienda de $236 millones y una de $240 millones no son cuatro millones, son varias decenas de millones de capacidad de compra.

Ojo con la vigencia de estas cifras, porque los topes están atados al salario mínimo y el mínimo de 2026 subió 23%. Además, en enero de 2026 Minvivienda publicó para consulta un borrador de decreto que propone desindexar el precio de la VIS del salario mínimo, fijarlo en pesos desde la promesa de compraventa y unificar el tope en 135 SMMLV en todo el país. A la fecha de esta revisión ese decreto sigue en borrador: no encontramos evidencia de que haya sido expedido, y gremios del sector han cuestionado que un cambio así pueda hacerse por decreto. Verifica el tope vigente en Minvivienda antes de comprometerte, sobre todo si compras en una de las seis aglomeraciones.

• VIS general: 135 SMMLV = $236.372.175 (Ley 2294 de 2023, art. 293).
• VIS en las 6 aglomeraciones del Decreto 1467 de 2019 (45 municipios): 150 SMMLV = $262.635.750.
• VIS en proyectos de renovación urbana con POT actualizado: hasta 175 SMMLV = $306.408.375.

Errores que te dejan corto (o te tumban el crédito)

Después de acompañar este cálculo cientos de veces, los tropiezos se repiten. El más caro es planear con la plata que no existe: dar por hecho un subsidio nacional que no tiene cupos, o contar con una cobertura de tasa agotada. El segundo es confundir el techo regulatorio con lo que el banco realmente aprueba: el 40% es el máximo legal de la primera cuota, no el criterio comercial de cada entidad, y varias siguen aplicando políticas internas más conservadoras.

Un apunte sobre el tipo de crédito, porque cambia el número que ves en pantalla. Un crédito en UVR arranca con una cuota más baja —por eso el banco suele aprobar un monto mayor—, pero el saldo y la cuota se reajustan con la inflación: el riesgo lo asumes tú. Un crédito en pesos a tasa fija te da una cuota estable y previsible. No hay respuesta única, pero si tu presupuesto no aguanta que la cuota suba, la respuesta se estrecha bastante. En cualquiera de los dos casos puedes prepagar total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad: lo dice el numeral 8 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999.

Esta página explica cómo se hace el cálculo y en qué normas se apoya; no es asesoría financiera ni tributaria personalizada, y ninguna cifra aquí es una promesa de aprobación. La liquidación definitiva la hacen el banco, la notaría y tu contador. Las cifras en pesos dependen del salario mínimo y de las tarifas notariales, que cambian cada año: revisa la fecha de actualización antes de usarlas. Si ya tienes claro cuánto puedes comprar y estás mirando el inmueble como inversión, sigue con la calculadora de rentabilidad del arriendo y, si piensas venderlo más adelante, con la calculadora de ganancia ocasional.

• Creer que el banco presta el 100%: la banca comercial financia hasta 70% en no VIS y 80% en VIS.
• Calcular el 40% sobre el sueldo bruto: el banco mira ingresos netos y descuenta tus deudas vigentes.
• Pensar que con la cuota inicial ya estás: faltan escrituración, avalúo, estudio de títulos y seguros.
• Comparar cuotas de simuladores que omiten los seguros que van dentro de la cuota.
• Firmar la promesa sin confirmar si el inmueble queda dentro del tope VIS de tu ciudad.
• Cotizar en un solo banco cuando la diferencia entre entidades llega a casi 6 puntos porcentuales.
• Olvidar que estar reportado, tener poca antigüedad laboral o un contrato inestable pesa tanto como el sueldo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debo ganar para comprar una casa de $200 millones?

Si no es VIS, el banco te financia máximo el 70%: $140 millones. A 20 años y con la tasa promedio de no VIS reportada por la Superfinanciera a junio de 2026 (15,18% efectivo anual), esa deuda pide una cuota cercana a $1.763.000. Como esa cuota no puede pasar del 40% de los ingresos del hogar (Decreto 583 de 2025), necesitas ingresos familiares de al menos $4.400.000 al mes. Y aparte, $60 millones de cuota inicial más los gastos de escrituración. Si el proyecto califica como VIS, la misma vivienda te exige menos: financian el 80% y la inicial baja a $40 millones. Ese cálculo no incluye seguros, así que la exigencia real será algo mayor.

¿Cuánto es lo máximo que me presta un banco si gano el salario mínimo?

Con un ingreso de $1.750.905 en 2026, tu cuota máxima legal es de $700.362 (el 40%). A 20 años, esa cuota sostiene alrededor de $59 millones de crédito VIS o $55,6 millones en no VIS, con las tasas promedio de junio de 2026. Eso te ubica en viviendas de unos $74 a $79 millones sin ayudas. Con un subsidio de caja de compensación de hasta 30 SMMLV ($52.527.150) más cesantías, el techo puede subir bastante: el subsidio no baja tu cuota, reemplaza plata que ibas a pedir prestada. Confirma el monto con tu caja, porque cada una fija sus rangos.

¿Todavía puedo aplicar a Mi Casa Ya en 2026?

No para cupos nuevos. El programa —hoy llamado Subsidio Familiar de Vivienda Nueva— tiene las asignaciones suspendidas desde diciembre de 2024 por falta de presupuesto. La vigencia 2025 cerró con 8.672 cupos asignados y 0 disponibles, y para 2026 quedan 762 cupos preasignados residuales, según la ficha oficial de Minvivienda actualizada el 27 de enero de 2026. Tampoco hay cupos de cobertura a la tasa. Las vías realmente disponibles hoy son la caja de compensación, los programas de tu ciudad, el FNA y tus cesantías. Sobre el programa anunciado como «Casa Milagro»: a agosto de 2026 no tiene decreto ni requisitos publicados, así que no planees con él y desconfía de cualquier formulario de inscripción.

¿Se pueden sumar dos sueldos para que el banco preste más?

Sí. El límite del 40% de cuota sobre ingresos se calcula sobre los ingresos sumados de personas con parentesco hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad, único civil, o entre cónyuges y compañeros permanentes (Decreto 583 de 2025, que modificó el literal b del artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015). Sumar ingresos sube tu capacidad de crédito casi de forma proporcional, pero también suma las deudas de la otra persona al análisis: si tu codeudor viene con tarjetas o libranzas pesadas, el efecto neto puede ser menor de lo que esperas.

¿Cuánta plata necesito tener ahorrada en total, no solo la cuota inicial?

Cuenta tres bolsillos. Uno: la cuota inicial, mínimo 20% del valor si es VIS y 30% si no lo es. Dos: los gastos de cierre, que los portales inmobiliarios estiman entre 2% y 2,5% del valor para el comprador —es una referencia de mercado, no una cifra oficial— y que incluyen dos escrituras cuando hay crédito, la de compraventa y la de hipoteca, más impuesto de registro, avalúo y estudio de títulos. Tres: el colchón del primer año, con administración, predial y seguros. Tus cesantías y el subsidio, si lo tienes, cuentan dentro de ese ahorro. Para el segundo bolsillo, ver la calculadora de gastos notariales.