TIR inmobiliaria

Qué es la TIR y por qué no es lo mismo que la valorización que te prometen

La TIR (tasa interna de retorno) es la tasa efectiva anual a la que creció la plata que pusiste, teniendo en cuenta en qué mes pusiste cada peso y en qué mes lo recuperaste. No mide cuánta plata ganaste: mide qué tan rápido trabajó. Por eso dos negocios idénticos en utilidad pueden tener TIR muy distintas.

El error más caro del sector es confundir valorización acumulada con rentabilidad anual. Si en la sala de ventas te dicen que el apartamento se valoriza 20% en 3 años, eso no es 20% al año: es 6,27% efectivo anual, porque (1 + 0,20) elevado a 1/3, menos 1, da 0,0627. La diferencia entre 20% y 6,27% es la que decide si el negocio le gana o no a un CDT.

Conviene tener claras las tres métricas, porque casi todo el contenido de constructoras las mezcla:

• Valorización acumulada: cuánto subió el precio entre que compraste y que vendiste, sin importar cuánto tiempo pasó. Es la cifra que más se usa en publicidad porque siempre suena grande.
• Rentabilidad anual equivalente: esa misma valorización repartida por año, con interés compuesto. Sirve para comparar contra un CDT o contra la inflación.
• TIR: la rentabilidad anual equivalente pero ajustada por el momento en que entró y salió cada peso. Es la única de las tres que refleja que sobre planos la plata entra por goteo y no de golpe.

Cómo se calcula la TIR de una compra sobre planos, paso a paso

La TIR es la tasa r que hace que el valor presente de todos los flujos sume exactamente cero: 0 = Σ Ft / (1 + r)^t, donde Ft es la plata que entra (positiva) o sale (negativa) en el periodo t. No se despeja con una fórmula cerrada: se resuelve por iteración, probando tasas hasta que la suma dé cero. Eso es exactamente lo que hace la calculadora de esta página.

Detalle que se pasa por alto: si armas el flujo mes a mes, la TIR que sale es mensual. Para anualizarla usa (1 + i)^12 − 1, nunca i × 12. Un 1,5% mensual no es 18% anual, es 19,56% efectivo anual.

El flujo típico de una compra sobre planos en Colombia tiene esta forma, y cada línea debe ir con su mes exacto:

• Mes 0 — separación: alrededor del 5% del valor para apartar el inmueble y congelar el precio. Es práctica de mercado, no una cifra reglada: confírmala en tu proyecto.
• Meses 1 a 18/36 — cuota inicial diferida: el resto de la inicial (cerca del 30% en vivienda no VIS, 20% en VIS) repartido en cuotas mensuales sin intereses durante la construcción. Esos porcentajes no son casualidad: son el complemento de lo máximo que te puede financiar el banco. Los recursos van a un encargo fiduciario y quedan bloqueados hasta que el proyecto alcance el punto de equilibrio.
• Mes de la entrega — desembolso del crédito: el banco gira el saldo. La norma permite financiar hasta el 70% del valor del inmueble en vivienda no VIS y hasta el 80% en VIS (artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015). El Decreto 583 del 28 de mayo de 2025 no tocó esos topes: lo que hizo fue subir del 30% al 40% de los ingresos familiares el límite de la primera cuota en no VIS, igualándolo con el 40% que ya regía en VIS. Ojo: es un techo regulatorio, no una promesa de aprobación; cada banco aplica su propio scoring. Si no sabes cuánto te aprueban, mira primero la calculadora de capacidad de compra.
• Desde la entrega — costos que antes no tenías: administración, predial, seguro de vida deudores y seguro de incendio y terremoto, y la cuota del crédito. Si no vas a vender de inmediato, aquí entra también el canon de arriendo (ver la calculadora de rentabilidad de arriendo).
• Mes de la venta — flujo de salida: precio de venta menos comisión, menos la retención en la fuente que se paga ante el notario, menos el saldo del crédito que tienes que cancelar, menos el impuesto.
• Los gastos de escrituración, que se pagan al escriturar aunque hayas comprado sobre planos (ver la calculadora de gastos notariales).

Por qué pagar a cuotas dispara la TIR aunque te lleves la misma plata

Este es el punto que cambia todo el análisis. Tomemos un apartamento no VIS de $300.000.000 comprado en preventa, con entrega y escrituración en el mes 30 y venta en el mes 36 por $360.000.000 (un supuesto deliberadamente conservador: 20% acumulado en tres años). Las tres formas de pagarlo dan la misma utilidad o menos, y TIR completamente distintas. Los tres escenarios usan el mismo calendario, y las tres cifras de TIR son antes de impuestos y sin gastos de escrituración ni seguros: son un ejercicio de aritmética financiera, no una proyección de mercado.

La lectura correcta de la tabla es incómoda para quien vende: la fila 2 y la fila 1 son el mismo negocio, con la misma plata y la misma ganancia. La TIR se triplica solo porque la constructora te financió la inicial sin intereses y tú conservaste esa plata más tiempo. Eso es apalancamiento implícito, y es real, pero solo se convierte en rentabilidad si el dinero que no pusiste en el mes 0 estuvo rindiendo en otro lado. Si se quedó quieto en la cuenta de ahorros, tu rentabilidad efectiva se parece mucho más al 6,27% de la primera fila.

La tercera fila muestra el efecto del crédito con la tasa promedio de mercado de 2026: la TIR sube a 22,33% pero la utilidad en pesos cae de $60.000.000 a $45.101.322, porque pagaste intereses. Una TIR más alta con menos plata en el bolsillo. Por eso la TIR nunca se mira sola: se mira junto a la utilidad en pesos y al capital que arriesgaste. Y como entre la entidad más barata y la más cara en no VIS hay 5,90 puntos porcentuales de diferencia, cotizar en tres o cuatro bancos mueve la TIR más que casi cualquier otra decisión del negocio.

Un detalle que el ejemplo deja a la vista: si escrituras en el mes 30 y vendes en el mes 36, solo poseíste el inmueble seis meses. Con esa línea de tiempo la utilidad no alcanza el régimen de ganancia ocasional del 15% y tributa como renta ordinaria, que suele salir más cara. La sección siguiente explica por qué.

Los números que hunden la TIR y casi nadie mete al modelo

Una TIR calculada solo con precio de compra y precio de venta es una TIR de folleto. Estos cuatro factores son los que la mueven de verdad, y todos empujan hacia abajo.

El de mayor impacto suele ser el impuesto. Si el inmueble fue un activo fijo tuyo y lo poseíste dos años o más, la utilidad tributa como ganancia ocasional al 15% sobre la utilidad —no sobre el precio de venta— según los artículos 300 y siguientes del Estatuto Tributario. Si vendes antes de dos años, esa utilidad se va a renta ordinaria, con tarifa marginal que puede ser bastante mayor.

Y aquí va la advertencia que más le importa a quien compra para revender: los dos años son condición necesaria, no suficiente. La tarifa del 15% aplica a activos fijos, que el artículo 60 del Estatuto Tributario define como los bienes que no se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente. Si tu actividad habitual es comprar y revender inmuebles, la DIAN puede tratarlos como activo movible y gravar la utilidad como renta ordinaria aunque hayan pasado más de dos años. No lo des por sentado: consúltalo con un contador.

La exención de las primeras 5.000 UVT ($261.870.000 en 2026, con la UVT en $52.374 fijada por la Resolución DIAN 000238 de 2025) no le sirve al inversionista: el artículo 311-1 la reserva para la venta de la casa o apartamento de habitación y exige además que la totalidad del dinero recibido se deposite en una cuenta AFC y se destine a comprar otra vivienda de habitación o a abonar al crédito hipotecario del inmueble vendido. Puedes estimar el impuesto en la calculadora de ganancia ocasional.

• Retraso de obra: cada mes de demora alarga el plazo sin cambiar el precio de venta, así que la TIR baja mecánicamente. Modela siempre un escenario con seis meses de atraso.
• Costos de salida: comisión de venta, gastos de escrituración y la retención en la fuente del 1% sobre el valor de la enajenación —no sobre la utilidad— que el vendedor persona natural debe pagar antes de escriturar, ante el notario (artículo 398 del Estatuto Tributario). Esa retención no es un impuesto adicional: es un anticipo que se cruza en la declaración del año siguiente.
• El supuesto de valorización: es el dato que más cambia el resultado y el único que tú eliges. Como referencia, el DANE reportó que el precio de la vivienda nueva subió 8,47% anual en el primer trimestre de 2026, con desaceleración frente al 9,93% de 2025 (apartamentos 8,50%, casas 7,15%). Es un promedio nacional de un solo trimestre, no una promesa para tu proyecto ni para tu ciudad.
• El costo de oportunidad: la TIR asume implícitamente que la plata liberada se reinvierte a esa misma tasa. Si no es tu caso, compara contra lo que realmente harías con ese dinero.

Lo que la TIR no te dice: riesgos de comprar sobre planos

La TIR es una métrica de rentabilidad, no de riesgo. Puede darte 22% anual y seguir siendo un mal negocio si el escenario que modelaste no se cumple. Estos son los riesgos que ningún flujo de caja captura y que debes evaluar aparte.

La fiducia protege tus recursos hasta el punto de equilibrio del proyecto, pero no garantiza valorización, ni la entrega, ni el precio de venta futuro: su función es de custodia, no de rendimiento. Vender antes de escriturar se hace por cesión de derechos, requiere aprobación de la constructora y no siempre es rápido ni gratuito: un activo sobre planos es notablemente ilíquido. Y desistir del negocio tiene penalidades pactadas en el contrato que debes leer antes de firmar la separación, no después.

Esta página explica una metodología de cálculo; no es asesoría de inversión ni tributaria, y no promete ninguna rentabilidad. Los ejemplos son ilustrativos y los resultados de la calculadora dependen enteramente de los supuestos que tú ingreses. Antes de firmar, valida tu caso con un contador y con un abogado que revise el contrato y el estado del proyecto. Las cifras normativas y las tasas cambian: revisa la fecha de actualización de esta página.

• Riesgo de ejecución: que el proyecto no alcance el punto de equilibrio y se devuelvan los recursos, con el costo de oportunidad de los meses perdidos.
• Riesgo de liquidez: no puedes vender cuando quieras, sino cuando la constructora autorice la cesión y aparezca comprador.
• Riesgo de tasa: si el crédito se desembolsa a la entrega, la tasa que te apliquen será la del momento del desembolso, no la de hoy. Con corte al 19 de junio de 2026, la Superfinanciera reportaba tasas de vivienda no VIS entre 11,85% y 17,75% efectivo anual, con un promedio ponderado de 15,18%.
• Riesgo de concentración: un solo inmueble, un solo proyecto, una sola constructora y una sola ciudad.

Preguntas frecuentes

¿Es buen negocio comprar sobre planos en Colombia?

Depende de tres cosas que puedes medir: cuánta valorización real esperas, cuántos meses vas a estar comprometido y cuánta plata propia pones frente a lo que te financian. Comprar a cuotas sube la TIR frente a pagar de contado porque la plata entra por goteo, no porque el negocio sea mejor: la utilidad en pesos puede ser exactamente la misma. En nuestro ejemplo ilustrativo, el mismo apartamento con la misma ganancia de $60.000.000 pasa de 6,27% a 20,23% efectivo anual solo por cambiar la forma de pago. Si esa plata que no pusiste al principio no está rindiendo en otro lado, la ventaja es contable, no real.

¿Qué TIR es buena en un proyecto sobre planos?

No hay un número mágico y desconfía de quien te dé uno. La comparación correcta es contra tu alternativa concreta: si un CDT te da X% efectivo anual sin riesgo de obra, sin iliquidez y sin costos de salida, tu TIR inmobiliaria tiene que superar ese X% por un margen que compense el riesgo, el trabajo y los meses en que no puedes tocar la plata. Y la comparación solo es válida si ambas cifras están en la misma base: efectiva anual y neta de impuestos.

¿Puedo vender un apartamento sobre planos antes de escriturar?

Sí, mediante cesión de derechos del contrato, pero necesitas la aprobación de la constructora y las condiciones están en el contrato que firmaste. No es una operación libre ni inmediata, y el mayor valor que pactes puede generar obligación tributaria. La tarifa de ganancia ocasional del 15% (Estatuto Tributario, artículos 300 y siguientes) solo aplica si el inmueble fue un activo fijo tuyo poseído dos años o más; si vendes antes de ese plazo, o si comprar y revender es tu actividad habitual, la utilidad tributa como renta ordinaria, que suele salir más cara. Consúltalo con un contador antes de cerrar.

¿La TIR sirve igual si voy a arrendar en vez de vender?

Sirve, y de hecho es donde más aporta, porque mezcla dos fuentes de retorno con tiempos distintos: el arriendo mensual y la valorización que solo se materializa al vender. En el flujo entran los cánones netos —después de administración, predial, seguros, comisión de la inmobiliaria y meses sin arrendar— y al final el precio de venta. Ojo con la regla del 1%: ese es el tope legal del canon mensual frente al valor comercial del inmueble (Ley 820 de 2003, artículo 18), no lo que paga el mercado. Para ese cálculo, usa la calculadora de rentabilidad de arriendo.

¿Qué le pasa a la TIR si el proyecto se retrasa?

Baja, y más de lo que la gente intuye. La TIR es sensible al tiempo: si la misma ganancia llega seis meses después, la tasa cae aunque no hayas perdido un solo peso. Además el retraso alarga el periodo en que tu plata está inmovilizada y suele venir acompañado de cuotas adicionales. La recomendación práctica es modelar siempre dos escenarios en la calculadora, uno con la fecha de entrega prometida y otro con seis meses más, y tomar la decisión con el segundo.