Rentabilidad bruta y rentabilidad neta: por qué el número que te dieron está inflado
La rentabilidad bruta es el canon de un año dividido entre el valor del inmueble. La neta le resta administración, predial, seguros, mantenimiento, comisión de la inmobiliaria y los meses sin arrendar, y divide entre todo lo que pusiste de tu bolsillo. Entre una y otra se pierde una parte importante del resultado, y en el ejemplo de más abajo la diferencia es de más de dos puntos porcentuales.
Estas son las fórmulas que usa la calculadora, y son las mismas que deberías exigirle a quien te ofrezca un inmueble que, según él, se paga solo.
La diferencia no está solo en el numerador. El denominador también cambia: la bruta se calcula sobre el precio del inmueble, mientras que la neta debería calcularse sobre tu inversión total, o sea precio más escrituración y registro, más avalúo y estudio de títulos, más lo que gastaste en dejarlo arrendable (pintura, cocina, closets, amoblamiento). Esa plata también es capital tuyo trabajando. Si aún no sabes cuánto cuestan los gastos de cierre, ver la calculadora de gastos notariales y de escrituración antes de volver aquí.
Un punto que confunde a mucha gente: la cuota del crédito hipotecario no entra en ninguna de las dos fórmulas. La rentabilidad mide qué tan bien produce el activo, no cómo lo financiaste. Tu cuota es otro tema, el del flujo de caja de tu bolsillo, y ahí sí es frecuente que en los primeros años el arriendo no alcance a cubrirla.
- Rentabilidad bruta anual = (canon mensual × 12) ÷ valor comercial del inmueble × 100
- Ingreso efectivo anual = canon mensual × meses realmente arrendados
- Flujo de caja neto anual = ingreso efectivo − administración − predial − seguros − mantenimiento − comisión inmobiliaria
- Rentabilidad neta anual = flujo de caja neto ÷ inversión total × 100
Los costos que se comen el arriendo, y quién los paga de verdad
El error más caro al evaluar un arriendo no es equivocarse en el canon: es no restar nada. Esta es la lista de salidas de caja de un inmueble arrendado en Colombia, con quién las asume normalmente y de dónde sale la regla. Todo esto es lo que la calculadora te pide, campo por campo. Ojo con la palabra normalmente: varias de estas líneas dependen de lo que quede escrito en tu contrato, no de la ley.
Dos advertencias sobre esa tabla. La primera: aunque el arrendatario pague la administración, a ti te afecta igual, porque una administración alta reduce el canon que el mercado está dispuesto a pagar por tu apartamento. Un inmueble con administración alta no consigue el mismo canon que uno idéntico con administración baja. La segunda: para las expensas comunes ordinarias, el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece solidaridad en el pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título del bien privado. Si tu arrendatario se atrasa en la administración, la copropiedad te puede cobrar a ti.
La vacancia es el costo invisible. Un mes vacío al año equivale a perder el 8,3% del ingreso anual, y no es un escenario raro: entre el cambio de arrendatario, el arreglo y la nueva búsqueda, un mes se va fácil. Si tu cálculo asume doce meses arrendados todos los años, tu cálculo está mal. Ponle al menos medio mes de vacancia y mira qué pasa con el número.
| Costo | Quién lo asume | Referencia |
|---|---|---|
| Cuota de administración | El arrendatario cuando el canon no la incluye; si la incluye, es tuya | Ley 675 de 2001, art. 29: hay solidaridad entre propietario y tenedor por las expensas comunes ordinarias |
| Impuesto predial | Siempre el propietario | Ley 44 de 1990, art. 4, modificado por el art. 23 de la Ley 1450 de 2011: entre 5 y 16 por mil del avalúo catastral, y la tarifa la fija cada concejo municipal o distrital de forma diferencial y progresiva |
| Comisión de la inmobiliaria | El propietario, descontada del canon cada mes | Práctica de mercado, no tarifa regulada. La referencia que más se cita para administración de arriendo es cerca del 10% del canon mensual más IVA. |
| Póliza o seguro de arrendamiento | El propietario; a veces va incluida dentro de la comisión | Producto comercial. Pregunta si la comisión que te cobran ya la incluye o va aparte |
| Seguro de incendio y terremoto | El propietario | Los inmuebles hipotecados en garantía de créditos de vivienda deben asegurarse contra incendio y terremoto sobre su parte destruible durante la vigencia del crédito (Ley 546 de 1999, art. 17, y normativa de la Superintendencia Financiera). La prima depende del valor asegurado y de la aseguradora |
| Mantenimiento y reparaciones | Depende de lo pactado y del tipo de reparación: las locativas suelen quedar en cabeza del arrendatario y las estructurales en la del propietario | Ley 820 de 2003, arts. 8 y 9 (obligaciones de arrendador y arrendatario), y Código Civil. No hay porcentaje legal de reserva: la defines tú. |
| Meses sin arrendar (vacancia) | El propietario | Un mes vacío al año equivale al 8,3% del ingreso anual (1 ÷ 12) |
¿El arriendo debe ser el 1% del valor del inmueble? Lo que dice la Ley 820 de 2003
Esta es la confusión más extendida del mercado colombiano. El 1% no es la referencia de mercado: es el techo legal. El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 dice que el precio mensual del arrendamiento lo fijan las partes en moneda legal, pero no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se dé en arriendo. Y agrega un límite que casi nadie cita: para efectos de ese artículo, la estimación comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.
En la práctica el canon de mercado suele quedar bastante por debajo de ese techo, pero no existe una cifra oficial de cuánto. Si estás evaluando una compra con la idea de que vas a cobrar el 1% mensual, no partas de un promedio nacional: revisa qué se está arrendando de verdad en esa cuadra, en ese estrato y con esa área, y usa esos avisos como referencia. La calculadora te deja meter el canon real que consultaste, no el que te gustaría cobrar.
Las otras dos reglas de la misma ley que cambian tu flujo de caja son el reajuste anual y la prohibición de depósitos:
- Reajuste (art. 20): cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede incrementar el canon en una proporción que no supere el 100% del incremento del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para los contratos que cumplen su año en 2026, el tope es 5,10%, que fue la variación anual del IPC de 2025 certificada por el DANE. Sobre un canon de $1.000.000, el aumento máximo es $51.000.
- El aumento no se aplica automáticamente el 1 de enero: se cuenta desde la firma del contrato o desde el último reajuste. El artículo 20 exige además informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado.
- Ese tope aplica a vivienda urbana, que es lo que regula la Ley 820 de 2003. Los locales comerciales y los inmuebles que no son vivienda urbana no se rigen por el artículo 20.
- Depósitos (art. 16): en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, ni pactarlos indirectamente o bajo otra denominación. Por eso en Colombia se trabaja con codeudor o con póliza de arrendamiento, que es un costo, no un ingreso.
Un ejemplo con números: apartamento de $300 millones
Los supuestos de este ejemplo son hipotéticos y los pones tú en la calculadora: apartamento de $300.000.000 de valor comercial y $180.000.000 de avalúo catastral, canon de $1.400.000, un mes sin arrendar al año, inmobiliaria que cobra 10% más IVA, predial liquidado a 8 por mil, seguro de $480.000 al año y una reserva de mantenimiento de un canon anual. La tarifa de predial y la comisión son supuestos, no valores de referencia: reemplázalos por los tuyos.
El apartamento pasó de un titular de 5,6% a un resultado real de 3,4%. No se volvió mal negocio: simplemente el 5,6% nunca existió. Y si sumas al denominador los gastos de escrituración y el amoblamiento (digamos $12.000.000), la inversión total sube a $312.000.000 y la rentabilidad neta baja a 3,3%.
Ese es el número que sí puedes comparar contra otras opciones y el que deberías usar para negociar el precio de compra. Si el resultado no te cuadra, las palancas reales son tres: pagar menos por el inmueble, bajar la comisión de administración o reducir la vacancia con un buen arrendatario de largo plazo. Subir el canon por encima de lo que paga el mercado no es una palanca: es una vacancia más larga.
| Concepto | Cálculo | Al año |
|---|---|---|
| Canon bruto | $1.400.000 × 12 | $16.800.000 |
| Menos un mes sin arrendar | $1.400.000 × 1 | −$1.400.000 |
| Ingreso efectivo | $1.400.000 × 11 | $15.400.000 |
| Comisión inmobiliaria 10% + IVA | $15.400.000 × 10% × 1,19 | −$1.832.600 |
| Predial a 8 por mil (supuesto) | $180.000.000 × 0,008 | −$1.440.000 |
| Seguro del inmueble (supuesto) | supuesto del ejemplo | −$480.000 |
| Reserva de mantenimiento | un canon | −$1.400.000 |
| Flujo de caja neto | $15.400.000 − $5.152.600 | $10.247.400 |
| Rentabilidad bruta (sobre el precio) | $16.800.000 ÷ $300.000.000 | 5,6% |
| Rentabilidad neta (sobre el precio) | $10.247.400 ÷ $300.000.000 | 3,4% |
| Rentabilidad neta (sobre inversión total de $312.000.000) | $10.247.400 ÷ $312.000.000 | 3,3% |
Lo que esta calculadora no mide (y no deberías darlo por hecho)
La calculadora mide la renta que produce el inmueble hoy, no la valorización. Son dos cosas distintas y no se suman a la ligera. La valorización pasada no garantiza la futura, y aquí no vas a encontrar ninguna cifra de valorización esperada porque no hay forma honesta de prometerla.
Tampoco liquida impuestos. El arriendo es un ingreso gravado en tu declaración de renta, y si quien te paga es un agente de retención (una empresa, o la inmobiliaria que administra el inmueble), te descuenta retención en la fuente por arrendamiento de bienes raíces. La tarifa de referencia es 3,5% sobre el canon, con una base mínima de 10 UVT, que con la UVT de 2026 de $52.374 equivale a $523.740. Esa retención es un anticipo, no el impuesto final: se cruza en la declaración. La liquidación exacta la hace tu contador.
Si lo que estás evaluando es renta corta en vez de arriendo tradicional, no compares el ingreso bruto de una contra el canon neto de la otra: ver la calculadora de rentabilidad de renta corta, donde entran comisiones de plataforma, aseo, servicios públicos y el requisito de que el reglamento de propiedad horizontal lo permita. Y si el plan incluye vender el inmueble más adelante, ver la calculadora de ganancia ocasional para saber qué te queda después de impuestos.
Esta página es información general de educación financiera, no asesoría de inversión ni tributaria, y no promete ninguna rentabilidad. Las cifras normativas cambian cada enero: el IPC del reajuste, la UVT y las tarifas de predial de tu municipio. Última actualización: agosto de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que el arriendo debe ser el 1% del valor del inmueble?
No. El 1% es el tope legal, no la referencia de mercado. El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 dice que el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se dé en arriendo, y que esa estimación comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente. En la práctica los cánones suelen quedar por debajo de ese techo, pero no hay una cifra oficial: la única referencia confiable son los avisos de inmuebles comparables en tu misma zona y estrato.
¿Cuánto es una buena rentabilidad de arriendo en Colombia?
No existe una cifra oficial ni un umbral único, y desconfía de quien te dé uno sin fuente. Lo que sí puedes hacer es comparar bien: calcula la rentabilidad neta (después de predial, comisión, seguros, mantenimiento y vacancia) y sobre tu inversión total, no sobre el precio de lista, y compárala contra alternativas de riesgo parecido. Una rentabilidad bruta del 6% puede quedar cerca del 3,5% neto, y ese es el número que importa.
¿Cuánto le puedo subir al arriendo en 2026?
Hasta 5,10%, que fue la variación anual del IPC de 2025 certificada por el DANE. El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 permite incrementar el canon cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, en una proporción que no supere el 100% del incremento del IPC del año calendario inmediatamente anterior. No se aplica el 1 de enero, sino cuando el contrato cumple su año. Además, la ley exige informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo a través del servicio postal autorizado.
¿Quién paga la administración y el predial de un inmueble arrendado?
El predial es siempre del propietario: se liquida sobre el avalúo catastral con la tarifa que fije el concejo de tu municipio, que según el artículo 4 de la Ley 44 de 1990 (modificado por el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011) oscila entre el 5 y el 16 por mil. La administración normalmente la paga el arrendatario, salvo que hayas pactado un canon que la incluya, en cuyo caso es un costo tuyo. Pero ojo: el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece solidaridad entre el propietario y el tenedor por las expensas comunes ordinarias, así que si el arrendatario no paga, la copropiedad te puede cobrar a ti.
¿Tengo que pagar impuestos por el arriendo que recibo?
Sí, el arriendo es un ingreso gravado en el impuesto de renta. Además, si quien paga es un agente de retención (una empresa o la inmobiliaria que administra el inmueble), te practica retención en la fuente por arrendamiento de bienes raíces: la tarifa de referencia es 3,5% y la base mínima que reportan las tablas de retención vigentes es de 10 UVT, equivalentes a $523.740 con la UVT de 2026 de $52.374. Esa retención es un anticipo que se cruza en tu declaración, no un impuesto adicional. Confirma base y tarifa con tu contador antes de proyectar: las bases mínimas cambiaron en 2025.