Simulador de gastos notariales
¿Cuánto cuesta escriturar una compraventa en Colombia? Notaría y registro, para comprador y vendedor.
ⓘ Este simulador entrega una aproximación para que planees tu negocio, no el valor exacto: la liquidación definitiva la hacen la notaría y la Oficina de Registro sobre el caso concreto (folios de la escritura, actos incluidos y tarifas vigentes del año).
Paso 1 · Datos de la operación
Crédito y actos adicionales
Cancela ante notaría y registro la hipoteca del crédito que quien vende aún tenía sobre el inmueble — sin esto el banco sigue figurando en el certificado de tradición.
Protege el inmueble como vivienda de la familia (Ley 258 de 1996): para venderlo o hipotecarlo después se necesitará la firma de ambos cónyuges.
Levanta esa protección sobre el inmueble que se vende — la firman ambos cónyuges ante notario para poder transferirlo.
Vuelve el inmueble inembargable en favor de la familia o los hijos menores (Ley 70 de 1931). Es habitual en VIS y obligatorio en algunos subsidios.
Levanta la inembargabilidad del inmueble que se vende; si hay menores beneficiarios puede requerir autorización judicial.
Lo que cobra la inmobiliaria o el agente por lograr la venta. No es un gasto de notaría — se incluye para ver el costo total de vender.
A veces la comisión se pacta sin IVA (agente no responsable de IVA o tarifa «todo incluido») — desmárcalo en ese caso.
Paso 2 · Gastos de escrituración y registro
Además de estos gastos, quien vende puede deber impuesto de ganancia ocasional en su declaración de renta (la retención en la fuente es solo un anticipo) — depende del costo fiscal del inmueble, consúltalo con tu contador.
Cálculo estimado con las tarifas vigentes configuradas. La liquidación definitiva la hacen la notaría y la Oficina de Registro según el caso concreto.
¿Cuánto cuesta escriturar en Colombia y qué se paga exactamente?
Escriturar no es un solo cobro. Son varias cuentas distintas que se liquidan el mismo día y ante entidades distintas: los derechos notariales (0,3% del valor del acto más IVA del 19%, que se parten entre las partes), el impuesto de registro departamental (entre 0,5% y 1% del valor, según la ordenanza de tu departamento), los derechos registrales que cobra la Oficina de Registro, el impuesto de beneficencia donde exista, y la retención en la fuente que el notario le descuenta al vendedor. Si compras con crédito, se firma además una segunda escritura, la de hipoteca, con su propia liquidación.
Esa es la razón por la que nadie te puede dar un porcentaje único nacional: parte de los rubros los fija cada departamento por ordenanza. La calculadora de esta página arma la cuenta con tu valor de compra y tu departamento, y separa lo que te toca a ti de lo que le toca a la otra parte. Abajo está el detalle de cómo se calcula cada rubro y en qué norma se apoya, para que puedas revisar la liquidación que te entregue la notaría en lugar de firmarla a ciegas.
Como orden de magnitud, los portales del sector estiman que escrituración y registro suman entre el 2% y el 3% del valor del inmueble. No es una cifra oficial ni sale de ninguna norma: sirve para presupuestar mientras haces la cuenta real rubro por rubro.
| Rubro | Cómo se calcula | Norma | Quién lo asume por costumbre |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,3% del valor del acto + IVA 19% (≈3,57 por mil) | Tarifas anuales de la Superintendencia de Notariado y Registro; reparto según Código Civil, art. 1862 | Comprador y vendedor, mitad y mitad |
| Impuesto de registro | Entre 0,5% y 1% del valor del acto, según ordenanza departamental | Ley 223 de 1995, arts. 226 a 230; Decreto 650 de 1996 | Comprador |
| Derechos registrales (Oficina de Registro) | Tarifa fijada por resolución anual de la SNR. | Resolución de tarifas registrales 2026 de la SNR | Comprador |
| Impuesto de beneficencia | Depende del departamento; no existe en todos | Ordenanza departamental | Comprador |
| Retención en la fuente | 1% del valor de enajenación (art. 398 ET). Ver la advertencia sobre el Decreto 572 de 2025 más abajo | Estatuto Tributario, art. 398; Decreto 572 de 2025 | Vendedor (se lo descuentan del pago) |
| Escritura de hipoteca | Se liquida aparte, sobre la cuantía del crédito | Mismas tarifas notariales y registrales | Comprador |
Derechos notariales: 0,3% del valor, más IVA, y por qué se parten en dos
Los derechos notariales de un acto de cuantía determinada —y una compraventa lo es— se liquidan sobre el valor del acto a razón de 0,3%, es decir tres por mil. A eso se le suma el IVA del 19% sobre los derechos, no sobre el inmueble, con lo que el costo efectivo queda alrededor de 3,57 por mil. La tarifa no la inventa cada notaría: la fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro. Las tarifas notariales de 2026 rigen desde el 1 de febrero, con un ajuste calculado sobre la Unidad de Valor Básico ($12.110 para 2026) y el IPC de 2025, que cerró en 5,10%.
En plata: sobre una compraventa de $300.000.000, los derechos notariales suman cerca de $1.071.000 con IVA incluido, unos $535.500 por parte si se reparten por mitades. Es una cifra ilustrativa, no una liquidación. Ese reparto tampoco es un capricho de la notaría: el artículo 1862 del Código Civil dice que «las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa». O sea que es negociable, y el momento de negociarlo es la promesa de compraventa, no el día de la firma.
Dos cosas que se suelen olvidar. La primera: si compras con crédito hipotecario, la hipoteca es un acto distinto y se liquida sobre la cuantía del crédito, no sobre el valor de la vivienda; son dos escrituras y dos liquidaciones. La segunda: además del porcentaje están las copias de la escritura, las autenticaciones y los gastos administrativos, que son valores fijos por hoja o por trámite y no aparecen en ningún porcentaje redondo.
Impuesto de registro y beneficencia: por qué no existe un porcentaje nacional
El impuesto de registro es departamental, no nacional. Lo creó la Ley 223 de 1995 (artículos 226 a 230), lo reglamentó el Decreto 650 de 1996, y su hecho generador es la inscripción del acto en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Para los actos con cuantía que se registran en esas oficinas, la ley fija un rango: entre 0,5% y 1% del valor, y cada asamblea departamental decide el punto exacto dentro de ese rango. Por eso escriturar el mismo apartamento cuesta distinto en un departamento que en otro.
Dos detalles que cambian tu cuenta. Uno: la base gravable es el valor incorporado en la escritura, pero en transferencias de inmuebles no puede ser inferior al avalúo catastral o al autoavalúo. Declarar un precio por debajo del real no te ahorra tanto como crees, te expone frente a la DIAN y además te destruye el costo fiscal para el día en que vendas (esa cuenta la puedes ver en la calculadora de ganancia ocasional por venta de vivienda). Dos: además del impuesto están los derechos registrales, que son la tasa que cobra la propia Oficina de Registro por inscribir; es un cobro aparte, con su propia resolución de tarifas, que para 2026 rige desde el 2 de febrero.
El impuesto de beneficencia no existe en todos los departamentos: es un tributo departamental adicional que algunos conservan y otros no. Antes de firmar, pide en la notaría la liquidación del día y confírmala contra la Oficina de Registro del círculo donde queda el inmueble. Es un trámite de diez minutos que evita sorpresas de cientos de miles de pesos.
- Rango legal del impuesto de registro para actos con cuantía en Oficinas de Registro: 0,5% a 1% (Ley 223 de 1995, art. 230, modificado por la Ley 1607 de 2012).
- Ese rango aplica a lo que se registra en Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. Lo que se registra ante Cámaras de Comercio tiene tarifas distintas y no aplica a tu compraventa de vivienda.
Quién paga qué entre comprador y vendedor (y qué sí es negociable)
La costumbre colombiana reparte así: los derechos notariales van mitad y mitad, el comprador asume el impuesto de registro, los derechos registrales y la beneficencia donde exista, y el vendedor asume la retención en la fuente. Nada de eso está grabado en piedra salvo la retención, que es una obligación tributaria del vendedor. Todo lo demás se pacta en la promesa de compraventa; si no se pacta nada, la regla supletiva del artículo 1862 del Código Civil divide las costas de la escritura entre las dos partes.
La retención en la fuente es el punto donde más gente se confunde, y también donde más contenido desactualizado circula en internet. El artículo 398 del Estatuto Tributario fija una retención del 1% del valor de enajenación cuando una persona natural vende un activo fijo, y el notario la recauda antes de otorgar la escritura. Ahora bien, el Decreto 572 de 2025 modificó las reglas de retención en la venta de bienes raíces: para inmuebles destinados a vivienda de habitación bajó de 20.000 a 10.000 UVT el tramo que se retiene al 1%, y dejó el exceso al 2,5%. Con la UVT de 2026, que es $52.374, esas 10.000 UVT equivalen a $523.740.000.
Lo que sí es claro: esa retención no es un impuesto adicional ni es la ganancia ocasional. Es un anticipo del impuesto de renta que se cruza en la declaración del año siguiente, y puede terminar en saldo a favor o en saldo por pagar. La cuenta completa está en la calculadora de ganancia ocasional.
Antes de firmar, el comprador debería pedir el certificado de tradición y libertad reciente, el paz y salvo de predial y el paz y salvo de administración, y tener listo el estudio de títulos. Si además vienes calculando cuánta plata necesitas tener ahorrada en total —cuota inicial más escrituración— esa suma la puedes cerrar con la calculadora de capacidad de compra.
| Concepto | Comprador | Vendedor | ¿Negociable? |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales + IVA | 50% | 50% | Sí, en la promesa |
| Impuesto de registro | Sí (por costumbre) | No | Sí, en la promesa |
| Derechos registrales | Sí (por costumbre) | No | Sí, en la promesa |
| Impuesto de beneficencia (donde exista) | Sí (por costumbre) | No | Sí, en la promesa |
| Retención en la fuente | No | Sí | No: es obligación del vendedor |
| Escritura de hipoteca y estudio de títulos | Sí | No | No en la práctica: es tu crédito |
| Levantamiento de hipoteca anterior | No | Sí | Rara vez |
Exenciones VIS y VIP: qué se ahorra de verdad en la notaría
Aquí hay dos beneficios distintos y conviene no confundirlos. Para vivienda de interés social (VIS), el artículo 18 del Decreto 1681 de 1996 establece que en los contratos de compraventa e hipoteca los derechos notariales se causan por la mitad de los ordinarios, y que las copias para catastro, para la Oficina de Registro y la primera copia para el interesado también van a media tarifa. No es exención total, es media tarifa notarial, y no toca el impuesto de registro departamental. Ojo con el alcance: el beneficio está atado a los supuestos de adquisición y financiación que el propio decreto contempla, así que no lo des por automático solo porque el proyecto se anuncie como VIS.
Si la vivienda es de interés prioritario (VIP), el beneficio es mayor. La Ley 1537 de 2012 dispone en su artículo 33 que no se cobran derechos notariales a ninguna de las partes, y en su artículo 34 que tampoco se cobran derechos registrales. Ambos artículos cubren la misma lista de actos: constitución de propiedad horizontal, adquisición (incluido el leasing habitacional cuando se ejerce la opción de compra), hipoteca, afectación a vivienda familiar y constitución de patrimonio de familia. La letra menuda: para hacer efectivas esas exenciones, el municipio, distrito o departamento debe certificar que la vivienda es VIP, con la certificación reglada por el artículo 1 del Decreto 2088 de 2012, y ese documento se anexa a la solicitud de registro. Sin la certificación, la notaría y la Oficina de Registro cobran tarifa plena.
Y una advertencia que casi nadie hace: la exención de derechos registrales del artículo 34 se refiere a la tasa que cobra la Oficina de Registro, no al impuesto de registro departamental, que es un tributo distinto y depende de la ordenanza de cada departamento. Hay departamentos que lo eximen o lo reducen para VIP y otros que no. Confírmalo en tu departamento antes de armar el presupuesto.
- Tope VIS 2026 (resto del país): 135 SMMLV = $236.372.175, con el SMMLV de $1.750.905.
- Tope VIS 2026 en las aglomeraciones urbanas listadas en el Decreto 1467 de 2019 (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga con sus municipios conurbados): 150 SMMLV = $262.635.750.
- Tope VIP 2026: 90 SMMLV = $157.581.450 en todo el país, según el Decreto 1467 de 2019 que modificó el Decreto 1077 de 2015. En proyectos de renovación urbana la VIP puede llegar hasta 110 SMMLV.
- Cuidado al comparar: circulan cifras ligeramente distintas ($235.829.070, $262.032.300, $157.219.380) porque algunas publicaciones convirtieron con un salario mínimo que no es el vigente. Las de esta lista salen de multiplicar por $1.750.905.
- Nota de vigencia: el SMMLV de 2026 quedó fijado en $1.750.905 por el Decreto 1469 de 2025; el Consejo de Estado lo suspendió provisionalmente en febrero de 2026 y el Gobierno expidió el Decreto 159 de 2026, transitorio, que mantiene el mismo valor. En enero de 2026 el Ministerio de Vivienda publicó además un borrador de decreto para desindexar el precio de la VIS del salario mínimo y unificar el tope en 135 SMMLV.
- Si estás decidiendo si tu compra cabe o no dentro del tope VIS, ve la calculadora de capacidad de compra según tu sueldo.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos notariales los paga el comprador o el vendedor?
Los derechos notariales se dividen entre los dos. El artículo 1862 del Código Civil dice, textualmente, que las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa. Por costumbre el comprador asume además el impuesto de registro, los derechos registrales y la beneficencia donde exista, y el vendedor asume la retención en la fuente. Todo eso, menos la retención, se puede negociar, y el lugar para hacerlo es la promesa de compraventa.
¿Cuánto son los gastos de escrituración de un apartamento de 300 millones?
Con la tarifa notarial de 0,3% más IVA, los derechos notariales rondan $1.071.000, es decir unos $535.500 para cada parte si se reparten por mitades. El impuesto de registro estaría entre $1.500.000 y $3.000.000 según el punto que fije tu departamento dentro del rango legal de 0,5% a 1%. A eso hay que sumarle los derechos registrales, la beneficencia si tu departamento la cobra, los certificados y, si compras con crédito, la escritura de hipoteca. Son cifras ilustrativas: la liquidación real la hace la notaría el día de la firma.
Si compro con crédito hipotecario, ¿pago escrituración dos veces?
Prácticamente sí. La compraventa y la hipoteca son dos actos jurídicos distintos y cada uno genera sus propios derechos notariales y su propio registro. Los de la hipoteca se liquidan sobre la cuantía del crédito, no sobre el valor de la vivienda. A eso súmale el estudio de títulos y el avalúo, que el banco cobra antes de aprobar. Es el rubro que más gente deja por fuera del presupuesto.
¿Qué es el porcentaje que me descuenta el notario cuando vendo?
Es la retención en la fuente. El artículo 398 del Estatuto Tributario fija el 1% del valor de enajenación cuando una persona natural vende un activo fijo, y el notario la recauda antes de otorgar la escritura. Ojo con un cambio reciente: el Decreto 572 de 2025 bajó de 20.000 a 10.000 UVT el tramo que se retiene al 1% en bienes raíces destinados a vivienda de habitación, y dejó el exceso al 2,5%. Con la UVT de 2026 ($52.374), esas 10.000 UVT son $523.740.000. En todo caso no es un impuesto nuevo ni es la ganancia ocasional: es un anticipo del impuesto de renta que se cruza en la declaración.
¿Una vivienda VIS o VIP paga gastos notariales?
La VIS tiene media tarifa notarial en compraventa e hipoteca por el artículo 18 del Decreto 1681 de 1996, siempre que la adquisición encaje en los supuestos que ese decreto contempla; el impuesto de registro departamental sigue corriendo. La VIP tiene un beneficio mayor: la Ley 1537 de 2012 elimina los derechos notariales (artículo 33) y los derechos registrales (artículo 34) para ambas partes, pero exige que el municipio, distrito o departamento certifique que la vivienda es VIP, con la certificación reglada por el artículo 1 del Decreto 2088 de 2012.