{"id":21,"date":"2026-08-13T00:11:01","date_gmt":"2026-08-13T00:11:01","guid":{"rendered":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/impuesto-por-vender-un-inmueble\/"},"modified":"2026-08-13T12:22:57","modified_gmt":"2026-08-13T12:22:57","slug":"impuesto-por-vender-un-inmueble","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/impuesto-por-vender-un-inmueble\/","title":{"rendered":"Impuesto por vender un inmueble"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t

Impuesto por venta de inmueble<\/h2>\t\t\t

\u00bfCu\u00e1nto impuesto pagar\u00edas al vender? Ganancia ocasional o renta ordinaria, con tu saldo a favor o por pagar.<\/p>\n\t\t\t

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Costo fiscal, exenci\u00f3n de vivienda habitual, comparativo "vender ya o esperar los 2 a\u00f1os" y el saldo real frente a la retenci\u00f3n de la notar\u00eda. Reg\u00edstrate gratis para verla.<\/p>\n\t\t\t\t

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\u00bfCu\u00e1nto impuesto se paga por vender un inmueble en Colombia?<\/h2>

Si tuviste el inmueble dos a\u00f1os o m\u00e1s, la utilidad de la venta paga 15% de impuesto de ganancia ocasional. Y ojo con esto, porque es el error m\u00e1s caro que comete la gente: el 15% NO se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la utilidad, es decir, precio de venta menos costo fiscal. La tarifa del 15% para personas naturales residentes est\u00e1 en el art\u00edculo 314 del Estatuto Tributario, tal como qued\u00f3 con el art\u00edculo 33 de la Ley 2277 de 2022.<\/p>

La cuenta, en orden, es esta:<\/p>

Un ejemplo con n\u00fameros redondos. Compraste un apartamento en 2016 por $250.000.000 y lo vendes hoy en $520.000.000. Tu utilidad es $270.000.000. Si no aplica ninguna exenci\u00f3n, el impuesto es 15% de esos $270 millones: $40.500.000. Si s\u00ed alcanzas la exenci\u00f3n del art\u00edculo 311-1 (m\u00e1s abajo te explico cu\u00e1ndo), restas primero $261.870.000 y el impuesto cae a $1.219.500 sobre los $8.130.000 restantes. Es la misma venta y la diferencia es de casi 40 millones. Por eso vale la pena hacer la cuenta antes de firmar la promesa, no despu\u00e9s. La calculadora de esta p\u00e1gina hace exactamente esa comparaci\u00f3n con tus cifras, y si adem\u00e1s est\u00e1s mirando cu\u00e1nto te queda neto despu\u00e9s de escriturar, complementa con la calculadora de gastos notariales y de escrituraci\u00f3n.<\/p>

  • Precio de venta (el que queda en la escritura)<\/li>
  • Menos el costo fiscal del inmueble (lo que te cost\u00f3, con los ajustes que la ley te permite)<\/li>
  • Igual a la utilidad de la venta<\/li>
  • Menos las ganancias ocasionales exentas que te apliquen (art\u00edculo 311-1 del ET)<\/li>
  • Igual a la ganancia ocasional gravable, y sobre esa base se aplica el 15%<\/li><\/ul>

    Ganancia ocasional o renta ordinaria: los dos a\u00f1os que lo cambian todo<\/h2>

    El art\u00edculo 300 del Estatuto Tributario dice que la utilidad en la venta de un activo fijo se trata como ganancia ocasional solo si hizo parte de tu activo fijo por dos a\u00f1os o m\u00e1s. Si vendes antes de cumplir esos dos a\u00f1os, esa utilidad no cambia de tarifa: cambia de r\u00e9gimen. Se va a la renta ordinaria y entra a la tabla progresiva del art\u00edculo 241 del ET, sum\u00e1ndose al resto de tus ingresos del a\u00f1o. En la pr\u00e1ctica, eso puede significar una tarifa marginal bastante m\u00e1s alta que el 15%.<\/p>

    Esto pega especialmente fuerte en dos perfiles: el que compr\u00f3 sobre planos y quiere ceder o vender apenas le entregan, y el que compr\u00f3 para remodelar y revender r\u00e1pido. En ambos casos, esperar a cumplir los dos a\u00f1os de posesi\u00f3n puede ser la decisi\u00f3n financiera m\u00e1s rentable de toda la operaci\u00f3n, y hay que meterla en el modelo desde el principio (si est\u00e1s evaluando una compra en preventa, mira la calculadora de rentabilidad sobre planos, donde el impuesto de salida cambia la TIR de forma notoria).<\/p>

    Los dos a\u00f1os se cuentan desde que el inmueble entr\u00f3 a tu patrimonio, no desde que lo empezaste a habitar.<\/p>

    Tiempo que el inmueble hizo parte de tu activo fijo<\/th>C\u00f3mo tributa la utilidad<\/th>Tarifa<\/th>Norma<\/th><\/tr><\/thead>
    Menos de 2 a\u00f1os<\/td>Renta ordinaria (se suma a tus dem\u00e1s ingresos del a\u00f1o)<\/td>Tabla progresiva del art\u00edculo 241 del ET, con tarifa marginal m\u00e1xima de 39%<\/td>Arts. 300 y 241 del ET<\/td><\/tr>
    2 a\u00f1os o m\u00e1s<\/td>Ganancia ocasional<\/td>15% sobre la utilidad gravable<\/td>Arts. 300 y 314 del ET (art. 33 de la Ley 2277 de 2022)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>

    El costo fiscal: la cifra que decide cu\u00e1nto pagas (y que casi nadie ajusta)<\/h2>

    Como el impuesto se calcula sobre la utilidad, cada peso que puedas sumar legalmente al costo fiscal es un peso que no paga 15%. Y aqu\u00ed es donde la mayor\u00eda de vendedores deja plata sobre la mesa, porque asume que su costo fiscal es simplemente lo que dice la escritura de compra de hace diez a\u00f1os. La ley permite varias v\u00edas para llegar a un costo fiscal mayor, y no se pueden acumular todas: los art\u00edculos 70 y 73 persiguen el mismo prop\u00f3sito, as\u00ed que no procede aplicar un doble ajuste. Hay que elegir la que m\u00e1s convenga y ser consistente.<\/p>

    Las opciones que da el Estatuto Tributario son estas: el costo de adquisici\u00f3n m\u00e1s las mejoras y adiciones debidamente soportadas (art\u00edculo 69); el aval\u00fao catastral o el autoaval\u00fao, siempre que figure en la declaraci\u00f3n del impuesto predial unificado o en la declaraci\u00f3n de renta del a\u00f1o anterior al de la enajenaci\u00f3n (art\u00edculo 72); el reajuste fiscal anual, que es un porcentaje que el Gobierno fija cada a\u00f1o por decreto (art\u00edculo 70); o, si eres persona natural con bienes ra\u00edces, la tabla de factores del art\u00edculo 73, que multiplica el costo de adquisici\u00f3n por un factor seg\u00fan el a\u00f1o en que compraste. Esa tabla la actualiza el mismo decreto de reajuste fiscal cada a\u00f1o.<\/p>

    Para dimensionarlo: el Decreto 0449 del 27 de abril de 2026 fij\u00f3 el reajuste fiscal del a\u00f1o gravable 2025 en 5,81%, calculado sobre la variaci\u00f3n del IPC para ingresos medios certificada por el DANE, y en ese mismo decreto viene la tabla de factores del art\u00edculo 73. El reajuste es opcional, as\u00ed que si nunca lo aplicaste, rev\u00edsalo con tu contador antes de declarar. Guarda desde ya las facturas y soportes de las mejoras (remodelaci\u00f3n de cocina, ba\u00f1os, obra civil): sin soporte, la DIAN no las acepta como mayor costo. Y no se te ocurra escriturar por menos del precio real para pagar menos gastos notariales hoy: est\u00e1s destruyendo tu propio costo fiscal para el d\u00eda en que vendas.<\/p>

    La exenci\u00f3n del art\u00edculo 311-1: hasta 5.000 UVT de utilidad libres de impuesto<\/h2>

    El art\u00edculo 311-1 del Estatuto Tributario, como qued\u00f3 con el art\u00edculo 31 de la Ley 2277 de 2022, deja exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitaci\u00f3n de una persona natural. Con la UVT de 2026, fijada en $52.374 por la Resoluci\u00f3n DIAN 000238 del 15 de diciembre de 2025, eso son $261.870.000 de utilidad exenta. La Ley 2277 tambi\u00e9n elimin\u00f3 el tope que antes imped\u00eda el beneficio cuando el valor catastral superaba 15.000 UVT. Es el beneficio m\u00e1s grande que existe para quien vende vivienda en Colombia, y se pierde por no cumplir requisitos de forma, no de fondo.<\/p>

    No basta con que sea tu casa. Las condiciones, reglamentadas por el Decreto 1920 de 2023, son acumulativas, y la trazabilidad del dinero es la que m\u00e1s gente pierde, porque el pago entra a una cuenta corriente cualquiera y ah\u00ed ya no hay c\u00f3mo demostrar la destinaci\u00f3n:<\/p>

    Un punto que sorprende a las parejas: seg\u00fan el Concepto DIAN 820 (006970) del 25 de septiembre de 2024, cuando el inmueble pertenece a dos o m\u00e1s personas, las 5.000 UVT se calculan sobre la utilidad total de la venta y luego se reparten entre los copropietarios seg\u00fan su porcentaje de participaci\u00f3n. No son 5.000 UVT para cada uno. Si son dos due\u00f1os al 50%, a cada uno le corresponden 2.500 UVT de exenci\u00f3n.<\/p>

    • Que sea tu casa o apartamento de habitaci\u00f3n, no un inmueble de inversi\u00f3n ni un local<\/li>
    • Que la casa o apartamento haya sido pose\u00eddo dos (2) a\u00f1os o m\u00e1s<\/li>
    • Que la totalidad del dinero recibido por la venta se deposite en una o varias cuentas AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcci\u00f3n) cuyo \u00fanico titular sea el vendedor<\/li>
    • Que ese dinero se destine a comprar otra casa o apartamento de habitaci\u00f3n, o a pagar total o parcialmente uno o m\u00e1s cr\u00e9ditos hipotecarios vinculados directamente al inmueble que vendiste<\/li>
    • En el caso del abono al cr\u00e9dito hipotecario, no se exige el paso por la cuenta AFC siempre que se pueda verificar el abono directo a la entidad financiera<\/li><\/ul>

      Lo que te retiene el notario no es el impuesto: es un anticipo<\/h2>

      El d\u00eda de la escritura el notario act\u00faa como agente de retenci\u00f3n y te descuenta un porcentaje del valor de la venta. Eso no es el impuesto de ganancia ocasional. Es una retenci\u00f3n en la fuente, o sea un anticipo que despu\u00e9s se cruza en tu declaraci\u00f3n de renta. Si el anticipo fue mayor que el impuesto que realmente te correspond\u00eda, te queda saldo a favor; si fue menor, te toca poner la diferencia. Confundir las dos cosas es lo que hace que alguien crea que ya pag\u00f3 y llegue al a\u00f1o siguiente con una sorpresa.<\/p>

      La regla base cuando una persona natural vende un activo fijo es el art\u00edculo 398 del ET: 1% sobre el valor de la enajenaci\u00f3n. A eso se suma que el art\u00edculo 6 del Decreto 572 de 2025 sustituy\u00f3 el inciso 3 del art\u00edculo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016 y dej\u00f3, para bienes ra\u00edces destinados a vivienda de habitaci\u00f3n, 1% sobre las primeras 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso; para inmuebles con destinaci\u00f3n distinta, 2,5%. Ese cambio rige desde el 1 de junio de 2025 (antes el tramo del 1% llegaba hasta 20.000 UVT) y la DIAN, en el Concepto 11625 de 2025, se\u00f1al\u00f3 que los notarios deben aplicarlo. En todo caso, antes de la firma pide en la notar\u00eda la liquidaci\u00f3n exacta del d\u00eda: es un n\u00famero que sale de un c\u00e1lculo, no de una estimaci\u00f3n.<\/p>

      Siguiendo el ejemplo de arriba, una venta de $520.000.000 queda por debajo de 10.000 UVT ($523.740.000 con la UVT de 2026), as\u00ed que la retenci\u00f3n ser\u00eda del 1%: $5.200.000. Si por la exenci\u00f3n del 311-1 tu impuesto final termin\u00f3 siendo $1.219.500, tienes cerca de $4 millones de saldo a favor que solo recuperas si declaras. Nada de esto reemplaza a un contador: esta p\u00e1gina explica c\u00f3mo funciona la norma y la calculadora te da un estimado, pero la liquidaci\u00f3n definitiva y la declaraci\u00f3n las debe hacer un profesional que vea tu caso completo. No es asesor\u00eda tributaria.<\/p>

      Caso<\/th>Tarifa de retenci\u00f3n<\/th>Base<\/th>Norma<\/th><\/tr><\/thead>
      Persona natural que enajena un activo fijo (regla general del ET)<\/td>1%<\/td>Valor de la enajenaci\u00f3n<\/td>Art. 398 del ET<\/td><\/tr>
      Bien ra\u00edz destinado a vivienda de habitaci\u00f3n, hasta 10.000 UVT ($523.740.000 con la UVT de 2026)<\/td>1%<\/td>Valor de la venta<\/td>Art. 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el art. 6 del Decreto 572 de 2025<\/td><\/tr>
      Bien ra\u00edz destinado a vivienda de habitaci\u00f3n, sobre el exceso de 10.000 UVT<\/td>2,5%<\/td>La parte del valor de la venta que exceda 10.000 UVT<\/td>Art. 6 del Decreto 572 de 2025<\/td><\/tr>
      Bien ra\u00edz con destinaci\u00f3n distinta a vivienda de habitaci\u00f3n<\/td>2,5%<\/td>Valor de la venta<\/td>Art. 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el art. 6 del Decreto 572 de 2025<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>

      Preguntas frecuentes<\/h2>

      \u00bfCu\u00e1nto impuesto pago si vendo mi apartamento en 500 millones?<\/h3>

      Depende de la utilidad, no del precio. Si lo compraste en $350.000.000 y lo vendes en $500.000.000, la utilidad es $150.000.000 y el impuesto ser\u00eda 15% de esa cifra, es decir $22.500.000, siempre que el inmueble haya hecho parte de tu activo fijo dos a\u00f1os o m\u00e1s. Si esa vivienda era tu casa de habitaci\u00f3n y cumples las condiciones del art\u00edculo 311-1 del ET (dinero a cuenta AFC y destinado a otra vivienda o a abonar el cr\u00e9dito hipotecario), esos $150 millones quedan por debajo del tope exento de 5.000 UVT ($261.870.000 en 2026) y el impuesto podr\u00eda ser cero. La cifra de venta por s\u00ed sola no determina nada.<\/p>

      Vend\u00ed mi apartamento antes de cumplir dos a\u00f1os, \u00bfqu\u00e9 pasa?<\/h3>

      Que la utilidad deja de ser ganancia ocasional y pasa a tributar como renta ordinaria, seg\u00fan el art\u00edculo 300 del ET. Se suma a tus dem\u00e1s ingresos del a\u00f1o y entra a la tabla progresiva del art\u00edculo 241, cuya tarifa marginal m\u00e1s alta es 39%. Es decir, no pagas 15%: puedes pagar bastante m\u00e1s. Adem\u00e1s, la exenci\u00f3n del art\u00edculo 311-1 no te aplica, porque exige que el inmueble haya sido pose\u00eddo dos a\u00f1os o m\u00e1s. Si est\u00e1s cerca del plazo, correr la escritura unos meses puede valer millones.<\/p>

      El notario me retuvo el 1%, \u00bfya pagu\u00e9 el impuesto por vender?<\/h3>

      No. Esa retenci\u00f3n es un anticipo del impuesto de renta (art\u00edculo 398 del ET y art\u00edculo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el art\u00edculo 6 del Decreto 572 de 2025), no el impuesto en s\u00ed. El impuesto de ganancia ocasional se liquida en tu declaraci\u00f3n de renta, y ah\u00ed se descuenta lo que ya te retuvieron. El resultado puede ser saldo a pagar o saldo a favor. Guarda el comprobante de retenci\u00f3n que expide la notar\u00eda: sin \u00e9l no puedes cruzarlo.<\/p>

      \u00bfC\u00f3mo puedo no pagar ganancia ocasional al vender mi casa?<\/h3>

      Legalmente hay tres caminos, y ninguno es un truco: cumplir la exenci\u00f3n del art\u00edculo 311-1 del ET (casa de habitaci\u00f3n, pose\u00edda dos a\u00f1os o m\u00e1s, con el dinero canalizado por cuenta AFC a nombre del vendedor y destinado a otra vivienda de habitaci\u00f3n o a abonar el cr\u00e9dito hipotecario del inmueble vendido); esperar a cumplir los dos a\u00f1os de posesi\u00f3n para no caer en renta ordinaria; y determinar bien el costo fiscal con mejoras soportadas, el aval\u00fao catastral o autoaval\u00fao del a\u00f1o anterior (art\u00edculo 72) o el reajuste fiscal de los art\u00edculos 70 y 73, que no se pueden aplicar de forma simult\u00e1nea. Lo que no es una v\u00eda es escriturar por menos del precio real: eso te expone frente a la DIAN y te destruye el costo fiscal a futuro.<\/p>

      Si el apartamento est\u00e1 a nombre de mi pareja y m\u00edo, \u00bfcada uno tiene 5.000 UVT exentas?<\/h3>

      Seg\u00fan el Concepto DIAN 820 (006970) del 25 de septiembre de 2024, no: las 5.000 UVT se calculan sobre la utilidad total de la venta y se reparten entre los copropietarios en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n. Si son dos due\u00f1os al 50%, a cada uno le corresponder\u00edan 2.500 UVT de exenci\u00f3n, no 5.000. Es un punto de alto impacto para parejas que venden, as\u00ed que conf\u00edrmalo con tu contador antes de escriturar, porque cambia por completo el c\u00e1lculo cuando la utilidad es grande.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Cu\u00e1nto impuesto pagas al vender tu inmueble en Colombia: ganancia ocasional al 15% o renta ordinaria, con la exenci\u00f3n del art\u00edculo 311-1.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":15,"menu_order":50,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-21","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/21","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/21\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":61,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/21\/revisions\/61"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/15"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}