{"id":20,"date":"2026-08-13T00:11:01","date_gmt":"2026-08-13T00:11:01","guid":{"rendered":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/tir-inmobiliaria\/"},"modified":"2026-08-13T12:27:24","modified_gmt":"2026-08-13T12:27:24","slug":"tir-inmobiliaria","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/tir-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"TIR inmobiliaria"},"content":{"rendered":"\t\t
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Calculadora de TIR inmobiliaria<\/h2>\t\t\t

Cambia cualquier campo y los resultados se recalculan solos.<\/p>\n\t\t\t

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Calcula la rentabilidad (TIR) de comprar un inmueble sobre planos a cuotas: flujo de caja, utilidad esperada y sensibilidad. Reg\u00edstrate gratis para verla \u2014 como Miembro del club ya la puedes usar completa, con algunos valores sugeridos.<\/p>\n\t\t\t\t

Reg\u00edstrate gratis para verla<\/a><\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t

Qu\u00e9 es la TIR y por qu\u00e9 no es lo mismo que la valorizaci\u00f3n que te prometen<\/h2>

La TIR (tasa interna de retorno) es la tasa efectiva anual a la que creci\u00f3 la plata que pusiste, teniendo en cuenta en qu\u00e9 mes pusiste cada peso y en qu\u00e9 mes lo recuperaste. No mide cu\u00e1nta plata ganaste: mide qu\u00e9 tan r\u00e1pido trabaj\u00f3. Por eso dos negocios id\u00e9nticos en utilidad pueden tener TIR muy distintas.<\/p>

El error m\u00e1s caro del sector es confundir valorizaci\u00f3n acumulada con rentabilidad anual. Si en la sala de ventas te dicen que el apartamento se valoriza 20% en 3 a\u00f1os, eso no es 20% al a\u00f1o: es 6,27% efectivo anual, porque (1 + 0,20) elevado a 1\/3, menos 1, da 0,0627. La diferencia entre 20% y 6,27% es la que decide si el negocio le gana o no a un CDT.<\/p>

Conviene tener claras las tres m\u00e9tricas, porque casi todo el contenido de constructoras las mezcla:<\/p>

  • Valorizaci\u00f3n acumulada: cu\u00e1nto subi\u00f3 el precio entre que compraste y que vendiste, sin importar cu\u00e1nto tiempo pas\u00f3. Es la cifra que m\u00e1s se usa en publicidad porque siempre suena grande.<\/li>
  • Rentabilidad anual equivalente: esa misma valorizaci\u00f3n repartida por a\u00f1o, con inter\u00e9s compuesto. Sirve para comparar contra un CDT o contra la inflaci\u00f3n.<\/li>
  • TIR: la rentabilidad anual equivalente pero ajustada por el momento en que entr\u00f3 y sali\u00f3 cada peso. Es la \u00fanica de las tres que refleja que sobre planos la plata entra por goteo y no de golpe.<\/li><\/ul>

    C\u00f3mo se calcula la TIR de una compra sobre planos, paso a paso<\/h2>

    La TIR es la tasa r que hace que el valor presente de todos los flujos sume exactamente cero: 0 = \u03a3 Ft \/ (1 + r)^t, donde Ft es la plata que entra (positiva) o sale (negativa) en el periodo t. No se despeja con una f\u00f3rmula cerrada: se resuelve por iteraci\u00f3n, probando tasas hasta que la suma d\u00e9 cero. Eso es exactamente lo que hace la calculadora de esta p\u00e1gina.<\/p>

    Detalle que se pasa por alto: si armas el flujo mes a mes, la TIR que sale es mensual. Para anualizarla usa (1 + i)^12 \u2212 1, nunca i \u00d7 12. Un 1,5% mensual no es 18% anual, es 19,56% efectivo anual.<\/p>

    El flujo t\u00edpico de una compra sobre planos en Colombia tiene esta forma, y cada l\u00ednea debe ir con su mes exacto:<\/p>

    • Mes 0 \u2014 separaci\u00f3n: alrededor del 5% del valor para apartar el inmueble y congelar el precio. Es pr\u00e1ctica de mercado, no una cifra reglada: conf\u00edrmala en tu proyecto.<\/li>
    • Meses 1 a 18\/36 \u2014 cuota inicial diferida: el resto de la inicial (cerca del 30% en vivienda no VIS, 20% en VIS) repartido en cuotas mensuales sin intereses durante la construcci\u00f3n. Esos porcentajes no son casualidad: son el complemento de lo m\u00e1ximo que te puede financiar el banco. Los recursos van a un encargo fiduciario y quedan bloqueados hasta que el proyecto alcance el punto de equilibrio.<\/li>
    • Mes de la entrega \u2014 desembolso del cr\u00e9dito: el banco gira el saldo. La norma permite financiar hasta el 70% del valor del inmueble en vivienda no VIS y hasta el 80% en VIS (art\u00edculo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015). El Decreto 583 del 28 de mayo de 2025 no toc\u00f3 esos topes: lo que hizo fue subir del 30% al 40% de los ingresos familiares el l\u00edmite de la primera cuota en no VIS, igual\u00e1ndolo con el 40% que ya reg\u00eda en VIS. Ojo: es un techo regulatorio, no una promesa de aprobaci\u00f3n; cada banco aplica su propio scoring. Si no sabes cu\u00e1nto te aprueban, mira primero la calculadora de capacidad de compra.<\/li>
    • Desde la entrega \u2014 costos que antes no ten\u00edas: administraci\u00f3n, predial, seguro de vida deudores y seguro de incendio y terremoto, y la cuota del cr\u00e9dito. Si no vas a vender de inmediato, aqu\u00ed entra tambi\u00e9n el canon de arriendo (ver la calculadora de rentabilidad de arriendo).<\/li>
    • Mes de la venta \u2014 flujo de salida: precio de venta menos comisi\u00f3n, menos la retenci\u00f3n en la fuente que se paga ante el notario, menos el saldo del cr\u00e9dito que tienes que cancelar, menos el impuesto.<\/li>
    • Los gastos de escrituraci\u00f3n, que se pagan al escriturar aunque hayas comprado sobre planos (ver la calculadora de gastos notariales).<\/li><\/ul>

      Por qu\u00e9 pagar a cuotas dispara la TIR aunque te lleves la misma plata<\/h2>

      Este es el punto que cambia todo el an\u00e1lisis. Tomemos un apartamento no VIS de $300.000.000 comprado en preventa, con entrega y escrituraci\u00f3n en el mes 30 y venta en el mes 36 por $360.000.000 (un supuesto deliberadamente conservador: 20% acumulado en tres a\u00f1os). Las tres formas de pagarlo dan la misma utilidad o menos, y TIR completamente distintas. Los tres escenarios usan el mismo calendario, y las tres cifras de TIR son antes de impuestos y sin gastos de escrituraci\u00f3n ni seguros: son un ejercicio de aritm\u00e9tica financiera, no una proyecci\u00f3n de mercado.<\/p>

      La lectura correcta de la tabla es inc\u00f3moda para quien vende: la fila 2 y la fila 1 son el mismo negocio, con la misma plata y la misma ganancia. La TIR se triplica solo porque la constructora te financi\u00f3 la inicial sin intereses y t\u00fa conservaste esa plata m\u00e1s tiempo. Eso es apalancamiento impl\u00edcito, y es real, pero solo se convierte en rentabilidad si el dinero que no pusiste en el mes 0 estuvo rindiendo en otro lado. Si se qued\u00f3 quieto en la cuenta de ahorros, tu rentabilidad efectiva se parece mucho m\u00e1s al 6,27% de la primera fila.<\/p>

      La tercera fila muestra el efecto del cr\u00e9dito con la tasa promedio de mercado de 2026: la TIR sube a 22,33% pero la utilidad en pesos cae de $60.000.000 a $45.101.322, porque pagaste intereses. Una TIR m\u00e1s alta con menos plata en el bolsillo. Por eso la TIR nunca se mira sola: se mira junto a la utilidad en pesos y al capital que arriesgaste. Y como entre la entidad m\u00e1s barata y la m\u00e1s cara en no VIS hay 5,90 puntos porcentuales de diferencia, cotizar en tres o cuatro bancos mueve la TIR m\u00e1s que casi cualquier otra decisi\u00f3n del negocio.<\/p>

      Un detalle que el ejemplo deja a la vista: si escrituras en el mes 30 y vendes en el mes 36, solo pose\u00edste el inmueble seis meses. Con esa l\u00ednea de tiempo la utilidad no alcanza el r\u00e9gimen de ganancia ocasional del 15% y tributa como renta ordinaria, que suele salir m\u00e1s cara. La secci\u00f3n siguiente explica por qu\u00e9.<\/p>

      C\u00f3mo pagas el apartamento<\/th>Plata propia comprometida<\/th>Utilidad en pesos al vender<\/th>TIR anual (antes de impuestos)<\/th><\/tr><\/thead>
      Todo de contado en el mes 0<\/td>$300.000.000<\/td>$60.000.000<\/td>6,27% E.A.<\/td><\/tr>
      Separaci\u00f3n del 5% + inicial en 30 cuotas + saldo de contado en la entrega (mes 30)<\/td>$300.000.000<\/td>$60.000.000<\/td>20,23% E.A.<\/td><\/tr>
      Separaci\u00f3n del 5% + inicial en 30 cuotas + cr\u00e9dito por el 70% al 15,18% E.A. a 20 a\u00f1os, desembolsado en el mes 30<\/td>$105.866.545<\/td>$45.101.322<\/td>22,33% E.A.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>

      Los n\u00fameros que hunden la TIR y casi nadie mete al modelo<\/h2>

      Una TIR calculada solo con precio de compra y precio de venta es una TIR de folleto. Estos cuatro factores son los que la mueven de verdad, y todos empujan hacia abajo.<\/p>

      El de mayor impacto suele ser el impuesto. Si el inmueble fue un activo fijo tuyo y lo pose\u00edste dos a\u00f1os o m\u00e1s, la utilidad tributa como ganancia ocasional al 15% sobre la utilidad \u2014no sobre el precio de venta\u2014 seg\u00fan los art\u00edculos 300 y siguientes del Estatuto Tributario. Si vendes antes de dos a\u00f1os, esa utilidad se va a renta ordinaria, con tarifa marginal que puede ser bastante mayor.<\/p>

      Y aqu\u00ed va la advertencia que m\u00e1s le importa a quien compra para revender: los dos a\u00f1os son condici\u00f3n necesaria, no suficiente. La tarifa del 15% aplica a activos fijos, que el art\u00edculo 60 del Estatuto Tributario define como los bienes que no se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente. Si tu actividad habitual es comprar y revender inmuebles, la DIAN puede tratarlos como activo movible y gravar la utilidad como renta ordinaria aunque hayan pasado m\u00e1s de dos a\u00f1os. No lo des por sentado: cons\u00faltalo con un contador.<\/p>

      La exenci\u00f3n de las primeras 5.000 UVT ($261.870.000 en 2026, con la UVT en $52.374 fijada por la Resoluci\u00f3n DIAN 000238 de 2025) no le sirve al inversionista: el art\u00edculo 311-1 la reserva para la venta de la casa o apartamento de habitaci\u00f3n y exige adem\u00e1s que la totalidad del dinero recibido se deposite en una cuenta AFC y se destine a comprar otra vivienda de habitaci\u00f3n o a abonar al cr\u00e9dito hipotecario del inmueble vendido. Puedes estimar el impuesto en la calculadora de ganancia ocasional.<\/p>

      • Retraso de obra: cada mes de demora alarga el plazo sin cambiar el precio de venta, as\u00ed que la TIR baja mec\u00e1nicamente. Modela siempre un escenario con seis meses de atraso.<\/li>
      • Costos de salida: comisi\u00f3n de venta, gastos de escrituraci\u00f3n y la retenci\u00f3n en la fuente del 1% sobre el valor de la enajenaci\u00f3n \u2014no sobre la utilidad\u2014 que el vendedor persona natural debe pagar antes de escriturar, ante el notario (art\u00edculo 398 del Estatuto Tributario). Esa retenci\u00f3n no es un impuesto adicional: es un anticipo que se cruza en la declaraci\u00f3n del a\u00f1o siguiente.<\/li>
      • El supuesto de valorizaci\u00f3n: es el dato que m\u00e1s cambia el resultado y el \u00fanico que t\u00fa eliges. Como referencia, el DANE report\u00f3 que el precio de la vivienda nueva subi\u00f3 8,47% anual en el primer trimestre de 2026, con desaceleraci\u00f3n frente al 9,93% de 2025 (apartamentos 8,50%, casas 7,15%). Es un promedio nacional de un solo trimestre, no una promesa para tu proyecto ni para tu ciudad.<\/li>
      • El costo de oportunidad: la TIR asume impl\u00edcitamente que la plata liberada se reinvierte a esa misma tasa. Si no es tu caso, compara contra lo que realmente har\u00edas con ese dinero.<\/li><\/ul>

        Lo que la TIR no te dice: riesgos de comprar sobre planos<\/h2>

        La TIR es una m\u00e9trica de rentabilidad, no de riesgo. Puede darte 22% anual y seguir siendo un mal negocio si el escenario que modelaste no se cumple. Estos son los riesgos que ning\u00fan flujo de caja captura y que debes evaluar aparte.<\/p>

        La fiducia protege tus recursos hasta el punto de equilibrio del proyecto, pero no garantiza valorizaci\u00f3n, ni la entrega, ni el precio de venta futuro: su funci\u00f3n es de custodia, no de rendimiento. Vender antes de escriturar se hace por cesi\u00f3n de derechos, requiere aprobaci\u00f3n de la constructora y no siempre es r\u00e1pido ni gratuito: un activo sobre planos es notablemente il\u00edquido. Y desistir del negocio tiene penalidades pactadas en el contrato que debes leer antes de firmar la separaci\u00f3n, no despu\u00e9s.<\/p>

        Esta p\u00e1gina explica una metodolog\u00eda de c\u00e1lculo; no es asesor\u00eda de inversi\u00f3n ni tributaria, y no promete ninguna rentabilidad. Los ejemplos son ilustrativos y los resultados de la calculadora dependen enteramente de los supuestos que t\u00fa ingreses. Antes de firmar, valida tu caso con un contador y con un abogado que revise el contrato y el estado del proyecto. Las cifras normativas y las tasas cambian: revisa la fecha de actualizaci\u00f3n de esta p\u00e1gina.<\/p>

        • Riesgo de ejecuci\u00f3n: que el proyecto no alcance el punto de equilibrio y se devuelvan los recursos, con el costo de oportunidad de los meses perdidos.<\/li>
        • Riesgo de liquidez: no puedes vender cuando quieras, sino cuando la constructora autorice la cesi\u00f3n y aparezca comprador.<\/li>
        • Riesgo de tasa: si el cr\u00e9dito se desembolsa a la entrega, la tasa que te apliquen ser\u00e1 la del momento del desembolso, no la de hoy. Con corte al 19 de junio de 2026, la Superfinanciera reportaba tasas de vivienda no VIS entre 11,85% y 17,75% efectivo anual, con un promedio ponderado de 15,18%.<\/li>
        • Riesgo de concentraci\u00f3n: un solo inmueble, un solo proyecto, una sola constructora y una sola ciudad.<\/li><\/ul>

          Preguntas frecuentes<\/h2>

          \u00bfEs buen negocio comprar sobre planos en Colombia?<\/h3>

          Depende de tres cosas que puedes medir: cu\u00e1nta valorizaci\u00f3n real esperas, cu\u00e1ntos meses vas a estar comprometido y cu\u00e1nta plata propia pones frente a lo que te financian. Comprar a cuotas sube la TIR frente a pagar de contado porque la plata entra por goteo, no porque el negocio sea mejor: la utilidad en pesos puede ser exactamente la misma. En nuestro ejemplo ilustrativo, el mismo apartamento con la misma ganancia de $60.000.000 pasa de 6,27% a 20,23% efectivo anual solo por cambiar la forma de pago. Si esa plata que no pusiste al principio no est\u00e1 rindiendo en otro lado, la ventaja es contable, no real.<\/p>

          \u00bfQu\u00e9 TIR es buena en un proyecto sobre planos?<\/h3>

          No hay un n\u00famero m\u00e1gico y desconf\u00eda de quien te d\u00e9 uno. La comparaci\u00f3n correcta es contra tu alternativa concreta: si un CDT te da X% efectivo anual sin riesgo de obra, sin iliquidez y sin costos de salida, tu TIR inmobiliaria tiene que superar ese X% por un margen que compense el riesgo, el trabajo y los meses en que no puedes tocar la plata. Y la comparaci\u00f3n solo es v\u00e1lida si ambas cifras est\u00e1n en la misma base: efectiva anual y neta de impuestos.<\/p>

          \u00bfPuedo vender un apartamento sobre planos antes de escriturar?<\/h3>

          S\u00ed, mediante cesi\u00f3n de derechos del contrato, pero necesitas la aprobaci\u00f3n de la constructora y las condiciones est\u00e1n en el contrato que firmaste. No es una operaci\u00f3n libre ni inmediata, y el mayor valor que pactes puede generar obligaci\u00f3n tributaria. La tarifa de ganancia ocasional del 15% (Estatuto Tributario, art\u00edculos 300 y siguientes) solo aplica si el inmueble fue un activo fijo tuyo pose\u00eddo dos a\u00f1os o m\u00e1s; si vendes antes de ese plazo, o si comprar y revender es tu actividad habitual, la utilidad tributa como renta ordinaria, que suele salir m\u00e1s cara. Cons\u00faltalo con un contador antes de cerrar.<\/p>

          \u00bfLa TIR sirve igual si voy a arrendar en vez de vender?<\/h3>

          Sirve, y de hecho es donde m\u00e1s aporta, porque mezcla dos fuentes de retorno con tiempos distintos: el arriendo mensual y la valorizaci\u00f3n que solo se materializa al vender. En el flujo entran los c\u00e1nones netos \u2014despu\u00e9s de administraci\u00f3n, predial, seguros, comisi\u00f3n de la inmobiliaria y meses sin arrendar\u2014 y al final el precio de venta. Ojo con la regla del 1%: ese es el tope legal del canon mensual frente al valor comercial del inmueble (Ley 820 de 2003, art\u00edculo 18), no lo que paga el mercado. Para ese c\u00e1lculo, usa la calculadora de rentabilidad de arriendo.<\/p>

          \u00bfQu\u00e9 le pasa a la TIR si el proyecto se retrasa?<\/h3>

          Baja, y m\u00e1s de lo que la gente intuye. La TIR es sensible al tiempo: si la misma ganancia llega seis meses despu\u00e9s, la tasa cae aunque no hayas perdido un solo peso. Adem\u00e1s el retraso alarga el periodo en que tu plata est\u00e1 inmovilizada y suele venir acompa\u00f1ado de cuotas adicionales. La recomendaci\u00f3n pr\u00e1ctica es modelar siempre dos escenarios en la calculadora, uno con la fecha de entrega prometida y otro con seis meses m\u00e1s, y tomar la decisi\u00f3n con el segundo.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          Calcula la TIR real de un inmueble comprado a cuotas: cuotas, valorizaci\u00f3n y flujo de caja en una sola proyecci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":15,"menu_order":40,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-20","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":62,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20\/revisions\/62"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/15"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}