{"id":18,"date":"2026-08-13T00:11:01","date_gmt":"2026-08-13T00:11:01","guid":{"rendered":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/rentabilidad-de-un-arriendo\/"},"modified":"2026-08-13T12:34:58","modified_gmt":"2026-08-13T12:34:58","slug":"rentabilidad-de-un-arriendo","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/rentabilidad-de-un-arriendo\/","title":{"rendered":"Rentabilidad de un arriendo"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t

Calculadora de renta<\/h2>\t\t\t

\u00bfQu\u00e9 tan rentable es tu inmueble arrendado?<\/p>\n\t\t\t

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Ingresos, gastos y rentabilidad mensual de un inmueble arrendado, con proyecci\u00f3n a 10 a\u00f1os. Reg\u00edstrate gratis para verla \u2014 como Miembro del club ya la puedes usar completa, con algunos valores sugeridos.<\/p>\n\t\t\t\t

Reg\u00edstrate gratis para verla<\/a><\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t

Rentabilidad bruta y rentabilidad neta: por qu\u00e9 el n\u00famero que te dieron est\u00e1 inflado<\/h2>

La rentabilidad bruta es el canon de un a\u00f1o dividido entre el valor del inmueble. La neta le resta administraci\u00f3n, predial, seguros, mantenimiento, comisi\u00f3n de la inmobiliaria y los meses sin arrendar, y divide entre todo lo que pusiste de tu bolsillo. Entre una y otra se pierde una parte importante del resultado, y en el ejemplo de m\u00e1s abajo la diferencia es de m\u00e1s de dos puntos porcentuales.<\/p>

Estas son las f\u00f3rmulas que usa la calculadora, y son las mismas que deber\u00edas exigirle a quien te ofrezca un inmueble que, seg\u00fan \u00e9l, se paga solo.<\/p>

La diferencia no est\u00e1 solo en el numerador. El denominador tambi\u00e9n cambia: la bruta se calcula sobre el precio del inmueble, mientras que la neta deber\u00eda calcularse sobre tu inversi\u00f3n total, o sea precio m\u00e1s escrituraci\u00f3n y registro, m\u00e1s aval\u00fao y estudio de t\u00edtulos, m\u00e1s lo que gastaste en dejarlo arrendable (pintura, cocina, closets, amoblamiento). Esa plata tambi\u00e9n es capital tuyo trabajando. Si a\u00fan no sabes cu\u00e1nto cuestan los gastos de cierre, ver la calculadora de gastos notariales y de escrituraci\u00f3n antes de volver aqu\u00ed.<\/p>

Un punto que confunde a mucha gente: la cuota del cr\u00e9dito hipotecario no entra en ninguna de las dos f\u00f3rmulas. La rentabilidad mide qu\u00e9 tan bien produce el activo, no c\u00f3mo lo financiaste. Tu cuota es otro tema, el del flujo de caja de tu bolsillo, y ah\u00ed s\u00ed es frecuente que en los primeros a\u00f1os el arriendo no alcance a cubrirla.<\/p>

  • Rentabilidad bruta anual = (canon mensual \u00d7 12) \u00f7 valor comercial del inmueble \u00d7 100<\/li>
  • Ingreso efectivo anual = canon mensual \u00d7 meses realmente arrendados<\/li>
  • Flujo de caja neto anual = ingreso efectivo \u2212 administraci\u00f3n \u2212 predial \u2212 seguros \u2212 mantenimiento \u2212 comisi\u00f3n inmobiliaria<\/li>
  • Rentabilidad neta anual = flujo de caja neto \u00f7 inversi\u00f3n total \u00d7 100<\/li><\/ul>

    Los costos que se comen el arriendo, y qui\u00e9n los paga de verdad<\/h2>

    El error m\u00e1s caro al evaluar un arriendo no es equivocarse en el canon: es no restar nada. Esta es la lista de salidas de caja de un inmueble arrendado en Colombia, con qui\u00e9n las asume normalmente y de d\u00f3nde sale la regla. Todo esto es lo que la calculadora te pide, campo por campo. Ojo con la palabra normalmente: varias de estas l\u00edneas dependen de lo que quede escrito en tu contrato, no de la ley.<\/p>

    Dos advertencias sobre esa tabla. La primera: aunque el arrendatario pague la administraci\u00f3n, a ti te afecta igual, porque una administraci\u00f3n alta reduce el canon que el mercado est\u00e1 dispuesto a pagar por tu apartamento. Un inmueble con administraci\u00f3n alta no consigue el mismo canon que uno id\u00e9ntico con administraci\u00f3n baja. La segunda: para las expensas comunes ordinarias, el art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 establece solidaridad en el pago entre el propietario y el tenedor a cualquier t\u00edtulo del bien privado. Si tu arrendatario se atrasa en la administraci\u00f3n, la copropiedad te puede cobrar a ti.<\/p>

    La vacancia es el costo invisible. Un mes vac\u00edo al a\u00f1o equivale a perder el 8,3% del ingreso anual, y no es un escenario raro: entre el cambio de arrendatario, el arreglo y la nueva b\u00fasqueda, un mes se va f\u00e1cil. Si tu c\u00e1lculo asume doce meses arrendados todos los a\u00f1os, tu c\u00e1lculo est\u00e1 mal. Ponle al menos medio mes de vacancia y mira qu\u00e9 pasa con el n\u00famero.<\/p>

    Costo<\/th>Qui\u00e9n lo asume<\/th>Referencia<\/th><\/tr><\/thead>
    Cuota de administraci\u00f3n<\/td>El arrendatario cuando el canon no la incluye; si la incluye, es tuya<\/td>Ley 675 de 2001, art. 29: hay solidaridad entre propietario y tenedor por las expensas comunes ordinarias<\/td><\/tr>
    Impuesto predial<\/td>Siempre el propietario<\/td>Ley 44 de 1990, art. 4, modificado por el art. 23 de la Ley 1450 de 2011: entre 5 y 16 por mil del aval\u00fao catastral, y la tarifa la fija cada concejo municipal o distrital de forma diferencial y progresiva<\/td><\/tr>
    Comisi\u00f3n de la inmobiliaria<\/td>El propietario, descontada del canon cada mes<\/td>Pr\u00e1ctica de mercado, no tarifa regulada. La referencia que m\u00e1s se cita para administraci\u00f3n de arriendo es cerca del 10% del canon mensual m\u00e1s IVA.<\/td><\/tr>
    P\u00f3liza o seguro de arrendamiento<\/td>El propietario; a veces va incluida dentro de la comisi\u00f3n<\/td>Producto comercial. Pregunta si la comisi\u00f3n que te cobran ya la incluye o va aparte<\/td><\/tr>
    Seguro de incendio y terremoto<\/td>El propietario<\/td>Los inmuebles hipotecados en garant\u00eda de cr\u00e9ditos de vivienda deben asegurarse contra incendio y terremoto sobre su parte destruible durante la vigencia del cr\u00e9dito (Ley 546 de 1999, art. 17, y normativa de la Superintendencia Financiera). La prima depende del valor asegurado y de la aseguradora<\/td><\/tr>
    Mantenimiento y reparaciones<\/td>Depende de lo pactado y del tipo de reparaci\u00f3n: las locativas suelen quedar en cabeza del arrendatario y las estructurales en la del propietario<\/td>Ley 820 de 2003, arts. 8 y 9 (obligaciones de arrendador y arrendatario), y C\u00f3digo Civil. No hay porcentaje legal de reserva: la defines t\u00fa.<\/td><\/tr>
    Meses sin arrendar (vacancia)<\/td>El propietario<\/td>Un mes vac\u00edo al a\u00f1o equivale al 8,3% del ingreso anual (1 \u00f7 12)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>

    \u00bfEl arriendo debe ser el 1% del valor del inmueble? Lo que dice la Ley 820 de 2003<\/h2>

    Esta es la confusi\u00f3n m\u00e1s extendida del mercado colombiano. El 1% no es la referencia de mercado: es el techo legal. El art\u00edculo 18 de la Ley 820 de 2003 dice que el precio mensual del arrendamiento lo fijan las partes en moneda legal, pero no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se d\u00e9 en arriendo. Y agrega un l\u00edmite que casi nadie cita: para efectos de ese art\u00edculo, la estimaci\u00f3n comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el aval\u00fao catastral vigente.<\/p>

    En la pr\u00e1ctica el canon de mercado suele quedar bastante por debajo de ese techo, pero no existe una cifra oficial de cu\u00e1nto. Si est\u00e1s evaluando una compra con la idea de que vas a cobrar el 1% mensual, no partas de un promedio nacional: revisa qu\u00e9 se est\u00e1 arrendando de verdad en esa cuadra, en ese estrato y con esa \u00e1rea, y usa esos avisos como referencia. La calculadora te deja meter el canon real que consultaste, no el que te gustar\u00eda cobrar.<\/p>

    Las otras dos reglas de la misma ley que cambian tu flujo de caja son el reajuste anual y la prohibici\u00f3n de dep\u00f3sitos:<\/p>

    • Reajuste (art. 20): cada doce meses de ejecuci\u00f3n del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede incrementar el canon en una proporci\u00f3n que no supere el 100% del incremento del IPC del a\u00f1o calendario inmediatamente anterior. Para los contratos que cumplen su a\u00f1o en 2026, el tope es 5,10%, que fue la variaci\u00f3n anual del IPC de 2025 certificada por el DANE. Sobre un canon de $1.000.000, el aumento m\u00e1ximo es $51.000.<\/li>
    • El aumento no se aplica autom\u00e1ticamente el 1 de enero: se cuenta desde la firma del contrato o desde el \u00faltimo reajuste. El art\u00edculo 20 exige adem\u00e1s informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har\u00e1 efectivo, a trav\u00e9s del servicio postal autorizado.<\/li>
    • Ese tope aplica a vivienda urbana, que es lo que regula la Ley 820 de 2003. Los locales comerciales y los inmuebles que no son vivienda urbana no se rigen por el art\u00edculo 20.<\/li>
    • Dep\u00f3sitos (art. 16): en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se pueden exigir dep\u00f3sitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, ni pactarlos indirectamente o bajo otra denominaci\u00f3n. Por eso en Colombia se trabaja con codeudor o con p\u00f3liza de arrendamiento, que es un costo, no un ingreso.<\/li><\/ul>

      Un ejemplo con n\u00fameros: apartamento de $300 millones<\/h2>

      Los supuestos de este ejemplo son hipot\u00e9ticos y los pones t\u00fa en la calculadora: apartamento de $300.000.000 de valor comercial y $180.000.000 de aval\u00fao catastral, canon de $1.400.000, un mes sin arrendar al a\u00f1o, inmobiliaria que cobra 10% m\u00e1s IVA, predial liquidado a 8 por mil, seguro de $480.000 al a\u00f1o y una reserva de mantenimiento de un canon anual. La tarifa de predial y la comisi\u00f3n son supuestos, no valores de referencia: reempl\u00e1zalos por los tuyos.<\/p>

      El apartamento pas\u00f3 de un titular de 5,6% a un resultado real de 3,4%. No se volvi\u00f3 mal negocio: simplemente el 5,6% nunca existi\u00f3. Y si sumas al denominador los gastos de escrituraci\u00f3n y el amoblamiento (digamos $12.000.000), la inversi\u00f3n total sube a $312.000.000 y la rentabilidad neta baja a 3,3%.<\/p>

      Ese es el n\u00famero que s\u00ed puedes comparar contra otras opciones y el que deber\u00edas usar para negociar el precio de compra. Si el resultado no te cuadra, las palancas reales son tres: pagar menos por el inmueble, bajar la comisi\u00f3n de administraci\u00f3n o reducir la vacancia con un buen arrendatario de largo plazo. Subir el canon por encima de lo que paga el mercado no es una palanca: es una vacancia m\u00e1s larga.<\/p>

      Concepto<\/th>C\u00e1lculo<\/th>Al a\u00f1o<\/th><\/tr><\/thead>
      Canon bruto<\/td>$1.400.000 \u00d7 12<\/td>$16.800.000<\/td><\/tr>
      Menos un mes sin arrendar<\/td>$1.400.000 \u00d7 1<\/td>\u2212$1.400.000<\/td><\/tr>
      Ingreso efectivo<\/td>$1.400.000 \u00d7 11<\/td>$15.400.000<\/td><\/tr>
      Comisi\u00f3n inmobiliaria 10% + IVA<\/td>$15.400.000 \u00d7 10% \u00d7 1,19<\/td>\u2212$1.832.600<\/td><\/tr>
      Predial a 8 por mil (supuesto)<\/td>$180.000.000 \u00d7 0,008<\/td>\u2212$1.440.000<\/td><\/tr>
      Seguro del inmueble (supuesto)<\/td>supuesto del ejemplo<\/td>\u2212$480.000<\/td><\/tr>
      Reserva de mantenimiento<\/td>un canon<\/td>\u2212$1.400.000<\/td><\/tr>
      Flujo de caja neto<\/td>$15.400.000 \u2212 $5.152.600<\/td>$10.247.400<\/td><\/tr>
      Rentabilidad bruta (sobre el precio)<\/td>$16.800.000 \u00f7 $300.000.000<\/td>5,6%<\/td><\/tr>
      Rentabilidad neta (sobre el precio)<\/td>$10.247.400 \u00f7 $300.000.000<\/td>3,4%<\/td><\/tr>
      Rentabilidad neta (sobre inversi\u00f3n total de $312.000.000)<\/td>$10.247.400 \u00f7 $312.000.000<\/td>3,3%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>

      Lo que esta calculadora no mide (y no deber\u00edas darlo por hecho)<\/h2>

      La calculadora mide la renta que produce el inmueble hoy, no la valorizaci\u00f3n. Son dos cosas distintas y no se suman a la ligera. La valorizaci\u00f3n pasada no garantiza la futura, y aqu\u00ed no vas a encontrar ninguna cifra de valorizaci\u00f3n esperada porque no hay forma honesta de prometerla.<\/p>

      Tampoco liquida impuestos. El arriendo es un ingreso gravado en tu declaraci\u00f3n de renta, y si quien te paga es un agente de retenci\u00f3n (una empresa, o la inmobiliaria que administra el inmueble), te descuenta retenci\u00f3n en la fuente por arrendamiento de bienes ra\u00edces. La tarifa de referencia es 3,5% sobre el canon, con una base m\u00ednima de 10 UVT, que con la UVT de 2026 de $52.374 equivale a $523.740. Esa retenci\u00f3n es un anticipo, no el impuesto final: se cruza en la declaraci\u00f3n. La liquidaci\u00f3n exacta la hace tu contador.<\/p>

      Si lo que est\u00e1s evaluando es renta corta en vez de arriendo tradicional, no compares el ingreso bruto de una contra el canon neto de la otra: ver la calculadora de rentabilidad de renta corta, donde entran comisiones de plataforma, aseo, servicios p\u00fablicos y el requisito de que el reglamento de propiedad horizontal lo permita. Y si el plan incluye vender el inmueble m\u00e1s adelante, ver la calculadora de ganancia ocasional para saber qu\u00e9 te queda despu\u00e9s de impuestos.<\/p>

      Esta p\u00e1gina es informaci\u00f3n general de educaci\u00f3n financiera, no asesor\u00eda de inversi\u00f3n ni tributaria, y no promete ninguna rentabilidad. Las cifras normativas cambian cada enero: el IPC del reajuste, la UVT y las tarifas de predial de tu municipio. \u00daltima actualizaci\u00f3n: agosto de 2026.<\/p>

      Preguntas frecuentes<\/h2>

      \u00bfEs verdad que el arriendo debe ser el 1% del valor del inmueble?<\/h3>

      No. El 1% es el tope legal, no la referencia de mercado. El art\u00edculo 18 de la Ley 820 de 2003 dice que el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se d\u00e9 en arriendo, y que esa estimaci\u00f3n comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el aval\u00fao catastral vigente. En la pr\u00e1ctica los c\u00e1nones suelen quedar por debajo de ese techo, pero no hay una cifra oficial: la \u00fanica referencia confiable son los avisos de inmuebles comparables en tu misma zona y estrato.<\/p>

      \u00bfCu\u00e1nto es una buena rentabilidad de arriendo en Colombia?<\/h3>

      No existe una cifra oficial ni un umbral \u00fanico, y desconf\u00eda de quien te d\u00e9 uno sin fuente. Lo que s\u00ed puedes hacer es comparar bien: calcula la rentabilidad neta (despu\u00e9s de predial, comisi\u00f3n, seguros, mantenimiento y vacancia) y sobre tu inversi\u00f3n total, no sobre el precio de lista, y comp\u00e1rala contra alternativas de riesgo parecido. Una rentabilidad bruta del 6% puede quedar cerca del 3,5% neto, y ese es el n\u00famero que importa.<\/p>

      \u00bfCu\u00e1nto le puedo subir al arriendo en 2026?<\/h3>

      Hasta 5,10%, que fue la variaci\u00f3n anual del IPC de 2025 certificada por el DANE. El art\u00edculo 20 de la Ley 820 de 2003 permite incrementar el canon cada doce meses de ejecuci\u00f3n del contrato bajo un mismo precio, en una proporci\u00f3n que no supere el 100% del incremento del IPC del a\u00f1o calendario inmediatamente anterior. No se aplica el 1 de enero, sino cuando el contrato cumple su a\u00f1o. Adem\u00e1s, la ley exige informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har\u00e1 efectivo a trav\u00e9s del servicio postal autorizado.<\/p>

      \u00bfQui\u00e9n paga la administraci\u00f3n y el predial de un inmueble arrendado?<\/h3>

      El predial es siempre del propietario: se liquida sobre el aval\u00fao catastral con la tarifa que fije el concejo de tu municipio, que seg\u00fan el art\u00edculo 4 de la Ley 44 de 1990 (modificado por el art\u00edculo 23 de la Ley 1450 de 2011) oscila entre el 5 y el 16 por mil. La administraci\u00f3n normalmente la paga el arrendatario, salvo que hayas pactado un canon que la incluya, en cuyo caso es un costo tuyo. Pero ojo: el art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 establece solidaridad entre el propietario y el tenedor por las expensas comunes ordinarias, as\u00ed que si el arrendatario no paga, la copropiedad te puede cobrar a ti.<\/p>

      \u00bfTengo que pagar impuestos por el arriendo que recibo?<\/h3>

      S\u00ed, el arriendo es un ingreso gravado en el impuesto de renta. Adem\u00e1s, si quien paga es un agente de retenci\u00f3n (una empresa o la inmobiliaria que administra el inmueble), te practica retenci\u00f3n en la fuente por arrendamiento de bienes ra\u00edces: la tarifa de referencia es 3,5% y la base m\u00ednima que reportan las tablas de retenci\u00f3n vigentes es de 10 UVT, equivalentes a $523.740 con la UVT de 2026 de $52.374. Esa retenci\u00f3n es un anticipo que se cruza en tu declaraci\u00f3n, no un impuesto adicional. Confirma base y tarifa con tu contador antes de proyectar: las bases m\u00ednimas cambiaron en 2025.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Cu\u00e1nto te deja realmente arrendar tu inmueble: flujo de caja mensual, gastos, vacancia y rentabilidad anual.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":15,"menu_order":30,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-18","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/18","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/18\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":64,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/18\/revisions\/64"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/15"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}