{"id":17,"date":"2026-08-13T00:11:01","date_gmt":"2026-08-13T00:11:01","guid":{"rendered":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/gastos-notariales-y-escrituracion\/"},"modified":"2026-08-13T12:31:17","modified_gmt":"2026-08-13T12:31:17","slug":"gastos-notariales-y-escrituracion","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/gastos-notariales-y-escrituracion\/","title":{"rendered":"Gastos notariales y de escrituraci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<div class=\"cin-calc cin-notarial\" data-cin-notarial-root data-boot=\"{&quot;restUrl&quot;:&quot;https:\\\/\\\/juanpainvierte.com\\\/inversionista\\\/wp-json\\\/cin\\\/v1\\\/notarial\\\/calcular&quot;,&quot;nonce&quot;:&quot;&quot;,&quot;estaLogueado&quot;:false,&quot;tarifas&quot;:{&quot;notarial&quot;:&quot;0,3&quot;,&quot;vis&quot;:&quot;0,15&quot;,&quot;baseFijo&quot;:&quot;30.900&quot;,&quot;baseUmbral&quot;:&quot;259.300&quot;,&quot;iva&quot;:&quot;19&quot;,&quot;aportes&quot;:&quot;21.850&quot;,&quot;copias&quot;:&quot;168.000&quot;,&quot;certs&quot;:&quot;24.300&quot;,&quot;ret&quot;:&quot;1&quot;,&quot;retExceso&quot;:&quot;2,5&quot;,&quot;limiteUvt&quot;:&quot;10.000&quot;,&quot;uvt&quot;:&quot;52.374&quot;,&quot;regVisFijo&quot;:&quot;15.300&quot;,&quot;imp&quot;:&quot;1&quot;,&quot;impOtros&quot;:&quot;0,7&quot;,&quot;sinCuantia&quot;:&quot;90.600&quot;,&quot;regActo&quot;:&quot;29.500&quot;,&quot;impHip&quot;:&quot;0,5&quot;,&quot;afcUvt&quot;:&quot;5.000&quot;,&quot;afcCop&quot;:&quot;261.870.000&quot;}}\">\n\t<h2 class=\"cin-h1\">Simulador de gastos notariales<\/h2>\t<p class=\"cin-sub\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta escriturar una compraventa en Colombia? Notar\u00eda y registro, para comprador y vendedor.<\/p>\n\t<p class=\"cin-nota-aprox\">\u24d8 Este simulador entrega una <strong>aproximaci\u00f3n<\/strong> para que planees tu negocio, no el valor exacto: la liquidaci\u00f3n definitiva la hacen la notar\u00eda y la Oficina de Registro sobre el caso concreto (folios de la escritura, actos incluidos y tarifas vigentes del a\u00f1o).<\/p>\n\n\t<p class=\"cin-paso\">Paso 1 \u00b7 Datos de la operaci\u00f3n<\/p>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<div class=\"cin-grid cin-g-auto\">\n\t\t\t<div class=\"cin-field\" style=\"max-width:340px;\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Valor de la compraventa (COP)<\/span>\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Usa el MAYOR entre: el precio pactado de venta, el aval\u00fao catastral y el \u00faltimo autoaval\u00fao del predial. La notar\u00eda liquida sobre ese mayor valor.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<input type=\"text\" inputmode=\"numeric\" class=\"cin-money\" data-f=\"valor\" value=\"300.000.000\">\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\n\t\t<div style=\"margin-top:14px;\">\n\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Tipo de vivienda<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Las viviendas VIS y VIP tienen beneficios de ley en la escrituraci\u00f3n: pagan menos derechos notariales (VIS) o quedan exentas (VIP). La calificaci\u00f3n depende del proyecto, no solo del precio.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"tipo\" style=\"flex-wrap:wrap;\">\n\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"novis\" class=\"cin-on\">No VIS<\/button>\n\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"vis\">VIS<\/button>\n\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"vip\">VIP<\/button>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<p class=\"cin-hint\" data-el=\"hintTipo\"><\/p>\n\t\t\t<p class=\"cin-hint cin-aviso-tipo\" data-el=\"avisoTipo\" hidden><\/p>\n\t\t<\/div>\n\n\t\t<div class=\"cin-field\" data-wrap=\"zonaSubsidio\" style=\"margin-top:12px;\" hidden>\n\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">\u00bfCon subsidio de vivienda estatal?<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Con subsidio (FONVIVIENDA, cajas de compensaci\u00f3n): la VIS paga derechos notariales simb\u00f3licos (Ley 1537 de 2012) y, en Bogot\u00e1\/Cundinamarca y Valle, el comprador subsidiado queda exento del impuesto de registro departamental (ordenanzas 003 de 2020 y 474 de 2017 \u2014 tr\u00e1mite ante la Gobernaci\u00f3n).<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"con_subsidio\">\n\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\" class=\"cin-on\">No<\/button>\n\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\">S\u00ed<\/button>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\n\t\t<div class=\"cin-grid cin-g-auto\" style=\"margin-top:14px;\">\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">\u00bfEl inmueble es nuevo o usado?<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Nuevo = primera venta que hace el constructor. Si es una VIS o VIP nueva, el vendedor queda exento de la retenci\u00f3n en la fuente.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"es_nueva\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\" class=\"cin-on\">Usado<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\">Nuevo<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">\u00bfQui\u00e9n vende?<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Si vende una empresa (persona jur\u00eddica), la retenci\u00f3n en la fuente no se liquida en la notar\u00eda \u2014 la practica el comprador o el banco seg\u00fan el caso.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"vendedor_juridica\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\" class=\"cin-on\">Persona natural<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\">Empresa<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\" data-wrap=\"zonaHabitual\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">\u00bfEra la vivienda habitual del vendedor?<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Si el vendedor viv\u00eda en el inmueble, la retenci\u00f3n es escalonada: 1% hasta el l\u00edmite en UVT y 2,5% sobre el exceso. Si no, se aplica la tarifa plena.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"vivienda_habitual\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\" class=\"cin-on\">S\u00ed<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\">No<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field cin-field--ancho\" data-wrap=\"zonaAfc\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">\u00bfEl dinero ir\u00e1 a cuenta AFC o a pagar el cr\u00e9dito de esta vivienda?<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Si TODA la plata de la venta se consigna en una cuenta AFC para comprar otra vivienda, o se abona directo al cr\u00e9dito hipotecario del inmueble que se vende, el notario se abstiene de practicar la retenci\u00f3n (art. 311-1 del Estatuto Tributario y Decreto 1625 de 2016). El tr\u00e1mite se acredita ANTES de la escritura.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"afc_credito\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\" class=\"cin-on\">No<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\">S\u00ed<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Ubicaci\u00f3n del inmueble<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">El impuesto de registro es departamental: Bogot\u00e1, Cundinamarca, Antioquia y Valle usan una tarifa; el resto del pa\u00eds otra menor. Adem\u00e1s, cada Asamblea da beneficios VIS\/VIP por ordenanza: Antioquia exonera el 100% a la VIP y el 50% a la VIS (Ordenanza 14 de 2024); Bogot\u00e1\/Cundinamarca (Ordenanza 003 de 2020) y Valle (Ordenanza 474 de 2017) exoneran el 100% a compradores CON subsidio de vivienda.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<select data-f=\"ubicacion\">\n\t\t\t\t\t<option value=\"bogota\">Bogot\u00e1 D.C.<\/option>\n\t\t\t\t\t<option value=\"cundinamarca\">Cundinamarca<\/option>\n\t\t\t\t\t<option value=\"antioquia\">Antioquia<\/option>\n\t\t\t\t\t<option value=\"valle\">Valle del Cauca<\/option>\n\t\t\t\t\t<option value=\"otros\">Otro departamento<\/option>\n\t\t\t\t<\/select>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Cr\u00e9dito y actos adicionales<\/p>\n\t\t<div class=\"cin-grid cin-g-auto\">\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Cr\u00e9dito hipotecario del comprador (COP)<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Si la compra se financia con cr\u00e9dito, la nueva hipoteca se escritura y registra junto con la compraventa: suma derechos notariales y de registro sobre el monto del cr\u00e9dito. Deja 0 si no hay cr\u00e9dito.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<input type=\"text\" inputmode=\"numeric\" class=\"cin-money\" data-f=\"credito_monto\" value=\"0\">\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\" data-wrap=\"zonaTipoCredito\" hidden>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Tipo de cr\u00e9dito<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Los cr\u00e9ditos de vivienda (Ley 546 de 1999) tienen tratamiento preferencial en la liquidaci\u00f3n de la hipoteca. El descuento exacto se aplica cuando la notar\u00eda confirma la liquidaci\u00f3n.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"credito_vivienda\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\" class=\"cin-on\">Vivienda (Ley 546)<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\">Libre inversi\u00f3n<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t<div style=\"margin-top:12px;\">\n\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Actos adicionales en la misma escritura<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Actos sin cuant\u00eda: pagan una tarifa notarial fija (Res. 964 de 2026) m\u00e1s la inscripci\u00f3n en el registro, cada uno a cargo de quien lo otorga.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-checks\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-check-item\">\n\t\t\t\t\t<label><input type=\"checkbox\" data-chk=\"cancelar_hipoteca\"> El inmueble vendido tiene una hipoteca por levantar <span class=\"cin-chk-quien\">(vendedor)<\/span><\/label>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\">Cancela ante notar\u00eda y registro la hipoteca del cr\u00e9dito que quien vende a\u00fan ten\u00eda sobre el inmueble \u2014 sin esto el banco sigue figurando en el certificado de tradici\u00f3n.<\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-check-item\">\n\t\t\t\t\t<label><input type=\"checkbox\" data-chk=\"afect_constituir\"> Constituir afectaci\u00f3n a vivienda familiar <span class=\"cin-chk-quien\">(comprador)<\/span><\/label>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\">Protege el inmueble como vivienda de la familia (Ley 258 de 1996): para venderlo o hipotecarlo despu\u00e9s se necesitar\u00e1 la firma de ambos c\u00f3nyuges.<\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-check-item\">\n\t\t\t\t\t<label><input type=\"checkbox\" data-chk=\"afect_cancelar\"> Cancelar afectaci\u00f3n a vivienda familiar <span class=\"cin-chk-quien\">(vendedor)<\/span><\/label>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\">Levanta esa protecci\u00f3n sobre el inmueble que se vende \u2014 la firman ambos c\u00f3nyuges ante notario para poder transferirlo.<\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-check-item\">\n\t\t\t\t\t<label><input type=\"checkbox\" data-chk=\"patrim_constituir\"> Constituir patrimonio de familia <span class=\"cin-chk-quien\">(comprador)<\/span><\/label>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\">Vuelve el inmueble inembargable en favor de la familia o los hijos menores (Ley 70 de 1931). Es habitual en VIS y obligatorio en algunos subsidios.<\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-check-item\">\n\t\t\t\t\t<label><input type=\"checkbox\" data-chk=\"patrim_cancelar\"> Cancelar patrimonio de familia <span class=\"cin-chk-quien\">(vendedor)<\/span><\/label>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\">Levanta la inembargabilidad del inmueble que se vende; si hay menores beneficiarios puede requerir autorizaci\u00f3n judicial.<\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-check-item\">\n\t\t\t\t\t<label><input type=\"checkbox\" data-chk=\"comision_activa\" disabled> Incluir comisi\u00f3n inmobiliaria <span class=\"cin-chk-quien\">(vendedor)<\/span> <span class=\"cin-lock\"><span class=\"cin-tip\">Incluir la comisi\u00f3n inmobiliaria en el total est\u00e1 disponible con una suscripci\u00f3n activa del club.<\/span><\/span><\/label>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\">Lo que cobra la inmobiliaria o el agente por lograr la venta. No es un gasto de notar\u00eda \u2014 se incluye para ver el costo total de vender.<\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"cin-grid cin-g-auto\" data-wrap=\"zonaComision\" style=\"margin-top:10px;\" hidden>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\" style=\"max-width:260px;\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Comisi\u00f3n inmobiliaria (%)<\/span><span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Porcentaje sobre el valor del inmueble. Precargado con un valor de referencia; aj\u00fastalo a lo pactado con tu inmobiliaria.<\/span><\/span><\/div>\n\t\t\t\t<input type=\"text\" inputmode=\"decimal\" data-f=\"comision_pct\" value=\"3\" disabled>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field cin-chk-alinear\">\n\t\t\t\t<label class=\"cin-chk-simple\"><input type=\"checkbox\" data-chk=\"comision_iva\" checked disabled> Incluir IVA en la comisi\u00f3n<\/label>\n\t\t\t\t<p class=\"cin-chk-desc\" style=\"margin-left:24px;\">A veces la comisi\u00f3n se pacta sin IVA (agente no responsable de IVA o tarifa \u00abtodo incluido\u00bb) \u2014 desm\u00e1rcalo en ese caso.<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\t<p class=\"cin-paso\">Paso 2 \u00b7 Gastos de escrituraci\u00f3n y registro<\/p>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<div class=\"cin-res\" data-el=\"tabla\"><\/div>\n\t\t<div class=\"cin-total\" data-el=\"franjaTotal\"><\/div>\n\t\t<div class=\"cin-ahorro\" data-el=\"franjaAhorro\" hidden><\/div>\n\t\t<p class=\"cin-hint\" data-el=\"notaRetencion\" hidden><\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\" data-el=\"notaSaldoFavor\" hidden><\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\">Adem\u00e1s de estos gastos, quien vende puede deber <strong>impuesto de ganancia ocasional<\/strong> en su declaraci\u00f3n de renta (la retenci\u00f3n en la fuente es solo un anticipo) \u2014 depende del costo fiscal del inmueble, cons\u00faltalo con tu contador.<\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\">C\u00e1lculo estimado con las tarifas vigentes configuradas. La liquidaci\u00f3n definitiva la hacen la notar\u00eda y la Oficina de Registro seg\u00fan el caso concreto.<\/p>\n\t<\/div>\n<\/div>\n<!--jpi-seo-contenido-inicio--><h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta escriturar en Colombia y qu\u00e9 se paga exactamente?<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Escriturar no es un solo cobro. Son varias cuentas distintas que se liquidan el mismo d\u00eda y ante entidades distintas: los derechos notariales (0,3% del valor del acto m\u00e1s IVA del 19%, que se parten entre las partes), el impuesto de registro departamental (entre 0,5% y 1% del valor, seg\u00fan la ordenanza de tu departamento), los derechos registrales que cobra la Oficina de Registro, el impuesto de beneficencia donde exista, y la retenci\u00f3n en la fuente que el notario le descuenta al vendedor. Si compras con cr\u00e9dito, se firma adem\u00e1s una segunda escritura, la de hipoteca, con su propia liquidaci\u00f3n.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Esa es la raz\u00f3n por la que nadie te puede dar un porcentaje \u00fanico nacional: parte de los rubros los fija cada departamento por ordenanza. La calculadora de esta p\u00e1gina arma la cuenta con tu valor de compra y tu departamento, y separa lo que te toca a ti de lo que le toca a la otra parte. Abajo est\u00e1 el detalle de c\u00f3mo se calcula cada rubro y en qu\u00e9 norma se apoya, para que puedas revisar la liquidaci\u00f3n que te entregue la notar\u00eda en lugar de firmarla a ciegas.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Como orden de magnitud, los portales del sector estiman que escrituraci\u00f3n y registro suman entre el 2% y el 3% del valor del inmueble. No es una cifra oficial ni sale de ninguna norma: sirve para presupuestar mientras haces la cuenta real rubro por rubro.<\/p><figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Rubro<\/th><th>C\u00f3mo se calcula<\/th><th>Norma<\/th><th>Qui\u00e9n lo asume por costumbre<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Derechos notariales<\/td><td>0,3% del valor del acto + IVA 19% (\u22483,57 por mil)<\/td><td>Tarifas anuales de la Superintendencia de Notariado y Registro; reparto seg\u00fan C\u00f3digo Civil, art. 1862<\/td><td>Comprador y vendedor, mitad y mitad<\/td><\/tr><tr><td>Impuesto de registro<\/td><td>Entre 0,5% y 1% del valor del acto, seg\u00fan ordenanza departamental<\/td><td>Ley 223 de 1995, arts. 226 a 230; Decreto 650 de 1996<\/td><td>Comprador<\/td><\/tr><tr><td>Derechos registrales (Oficina de Registro)<\/td><td>Tarifa fijada por resoluci\u00f3n anual de la SNR.<\/td><td>Resoluci\u00f3n de tarifas registrales 2026 de la SNR<\/td><td>Comprador<\/td><\/tr><tr><td>Impuesto de beneficencia<\/td><td>Depende del departamento; no existe en todos<\/td><td>Ordenanza departamental<\/td><td>Comprador<\/td><\/tr><tr><td>Retenci\u00f3n en la fuente<\/td><td>1% del valor de enajenaci\u00f3n (art. 398 ET). Ver la advertencia sobre el Decreto 572 de 2025 m\u00e1s abajo<\/td><td>Estatuto Tributario, art. 398; Decreto 572 de 2025<\/td><td>Vendedor (se lo descuentan del pago)<\/td><\/tr><tr><td>Escritura de hipoteca<\/td><td>Se liquida aparte, sobre la cuant\u00eda del cr\u00e9dito<\/td><td>Mismas tarifas notariales y registrales<\/td><td>Comprador<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure><h2 class=\"wp-block-heading\">Derechos notariales: 0,3% del valor, m\u00e1s IVA, y por qu\u00e9 se parten en dos<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Los derechos notariales de un acto de cuant\u00eda determinada \u2014y una compraventa lo es\u2014 se liquidan sobre el valor del acto a raz\u00f3n de 0,3%, es decir tres por mil. A eso se le suma el IVA del 19% sobre los derechos, no sobre el inmueble, con lo que el costo efectivo queda alrededor de 3,57 por mil. La tarifa no la inventa cada notar\u00eda: la fija cada a\u00f1o la Superintendencia de Notariado y Registro. Las tarifas notariales de 2026 rigen desde el 1 de febrero, con un ajuste calculado sobre la Unidad de Valor B\u00e1sico ($12.110 para 2026) y el IPC de 2025, que cerr\u00f3 en 5,10%.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">En plata: sobre una compraventa de $300.000.000, los derechos notariales suman cerca de $1.071.000 con IVA incluido, unos $535.500 por parte si se reparten por mitades. Es una cifra ilustrativa, no una liquidaci\u00f3n. Ese reparto tampoco es un capricho de la notar\u00eda: el art\u00edculo 1862 del C\u00f3digo Civil dice que \u00ablas costas de la escritura de venta ser\u00e1n divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa\u00bb. O sea que es negociable, y el momento de negociarlo es la promesa de compraventa, no el d\u00eda de la firma.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Dos cosas que se suelen olvidar. La primera: si compras con cr\u00e9dito hipotecario, la hipoteca es un acto distinto y se liquida sobre la cuant\u00eda del cr\u00e9dito, no sobre el valor de la vivienda; son dos escrituras y dos liquidaciones. La segunda: adem\u00e1s del porcentaje est\u00e1n las copias de la escritura, las autenticaciones y los gastos administrativos, que son valores fijos por hoja o por tr\u00e1mite y no aparecen en ning\u00fan porcentaje redondo.<\/p><h2 class=\"wp-block-heading\">Impuesto de registro y beneficencia: por qu\u00e9 no existe un porcentaje nacional<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">El impuesto de registro es departamental, no nacional. Lo cre\u00f3 la Ley 223 de 1995 (art\u00edculos 226 a 230), lo reglament\u00f3 el Decreto 650 de 1996, y su hecho generador es la inscripci\u00f3n del acto en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos. Para los actos con cuant\u00eda que se registran en esas oficinas, la ley fija un rango: entre 0,5% y 1% del valor, y cada asamblea departamental decide el punto exacto dentro de ese rango. Por eso escriturar el mismo apartamento cuesta distinto en un departamento que en otro.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Dos detalles que cambian tu cuenta. Uno: la base gravable es el valor incorporado en la escritura, pero en transferencias de inmuebles no puede ser inferior al aval\u00fao catastral o al autoaval\u00fao. Declarar un precio por debajo del real no te ahorra tanto como crees, te expone frente a la DIAN y adem\u00e1s te destruye el costo fiscal para el d\u00eda en que vendas (esa cuenta la puedes ver en la calculadora de ganancia ocasional por venta de vivienda). Dos: adem\u00e1s del impuesto est\u00e1n los derechos registrales, que son la tasa que cobra la propia Oficina de Registro por inscribir; es un cobro aparte, con su propia resoluci\u00f3n de tarifas, que para 2026 rige desde el 2 de febrero.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">El impuesto de beneficencia no existe en todos los departamentos: es un tributo departamental adicional que algunos conservan y otros no. Antes de firmar, pide en la notar\u00eda la liquidaci\u00f3n del d\u00eda y conf\u00edrmala contra la Oficina de Registro del c\u00edrculo donde queda el inmueble. Es un tr\u00e1mite de diez minutos que evita sorpresas de cientos de miles de pesos.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>Rango legal del impuesto de registro para actos con cuant\u00eda en Oficinas de Registro: 0,5% a 1% (Ley 223 de 1995, art. 230, modificado por la Ley 1607 de 2012).<\/li><li>Ese rango aplica a lo que se registra en Oficinas de Registro de Instrumentos P\u00fablicos. Lo que se registra ante C\u00e1maras de Comercio tiene tarifas distintas y no aplica a tu compraventa de vivienda.<\/li><\/ul><h2 class=\"wp-block-heading\">Qui\u00e9n paga qu\u00e9 entre comprador y vendedor (y qu\u00e9 s\u00ed es negociable)<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">La costumbre colombiana reparte as\u00ed: los derechos notariales van mitad y mitad, el comprador asume el impuesto de registro, los derechos registrales y la beneficencia donde exista, y el vendedor asume la retenci\u00f3n en la fuente. Nada de eso est\u00e1 grabado en piedra salvo la retenci\u00f3n, que es una obligaci\u00f3n tributaria del vendedor. Todo lo dem\u00e1s se pacta en la promesa de compraventa; si no se pacta nada, la regla supletiva del art\u00edculo 1862 del C\u00f3digo Civil divide las costas de la escritura entre las dos partes.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">La retenci\u00f3n en la fuente es el punto donde m\u00e1s gente se confunde, y tambi\u00e9n donde m\u00e1s contenido desactualizado circula en internet. El art\u00edculo 398 del Estatuto Tributario fija una retenci\u00f3n del 1% del valor de enajenaci\u00f3n cuando una persona natural vende un activo fijo, y el notario la recauda antes de otorgar la escritura. Ahora bien, el Decreto 572 de 2025 modific\u00f3 las reglas de retenci\u00f3n en la venta de bienes ra\u00edces: para inmuebles destinados a vivienda de habitaci\u00f3n baj\u00f3 de 20.000 a 10.000 UVT el tramo que se retiene al 1%, y dej\u00f3 el exceso al 2,5%. Con la UVT de 2026, que es $52.374, esas 10.000 UVT equivalen a $523.740.000.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Lo que s\u00ed es claro: esa retenci\u00f3n no es un impuesto adicional ni es la ganancia ocasional. Es un anticipo del impuesto de renta que se cruza en la declaraci\u00f3n del a\u00f1o siguiente, y puede terminar en saldo a favor o en saldo por pagar. La cuenta completa est\u00e1 en la calculadora de ganancia ocasional.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de firmar, el comprador deber\u00eda pedir el certificado de tradici\u00f3n y libertad reciente, el paz y salvo de predial y el paz y salvo de administraci\u00f3n, y tener listo el estudio de t\u00edtulos. Si adem\u00e1s vienes calculando cu\u00e1nta plata necesitas tener ahorrada en total \u2014cuota inicial m\u00e1s escrituraci\u00f3n\u2014 esa suma la puedes cerrar con la calculadora de capacidad de compra.<\/p><figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Concepto<\/th><th>Comprador<\/th><th>Vendedor<\/th><th>\u00bfNegociable?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Derechos notariales + IVA<\/td><td>50%<\/td><td>50%<\/td><td>S\u00ed, en la promesa<\/td><\/tr><tr><td>Impuesto de registro<\/td><td>S\u00ed (por costumbre)<\/td><td>No<\/td><td>S\u00ed, en la promesa<\/td><\/tr><tr><td>Derechos registrales<\/td><td>S\u00ed (por costumbre)<\/td><td>No<\/td><td>S\u00ed, en la promesa<\/td><\/tr><tr><td>Impuesto de beneficencia (donde exista)<\/td><td>S\u00ed (por costumbre)<\/td><td>No<\/td><td>S\u00ed, en la promesa<\/td><\/tr><tr><td>Retenci\u00f3n en la fuente<\/td><td>No<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>No: es obligaci\u00f3n del vendedor<\/td><\/tr><tr><td>Escritura de hipoteca y estudio de t\u00edtulos<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>No<\/td><td>No en la pr\u00e1ctica: es tu cr\u00e9dito<\/td><\/tr><tr><td>Levantamiento de hipoteca anterior<\/td><td>No<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>Rara vez<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure><h2 class=\"wp-block-heading\">Exenciones VIS y VIP: qu\u00e9 se ahorra de verdad en la notar\u00eda<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Aqu\u00ed hay dos beneficios distintos y conviene no confundirlos. Para vivienda de inter\u00e9s social (VIS), el art\u00edculo 18 del Decreto 1681 de 1996 establece que en los contratos de compraventa e hipoteca los derechos notariales se causan por la mitad de los ordinarios, y que las copias para catastro, para la Oficina de Registro y la primera copia para el interesado tambi\u00e9n van a media tarifa. No es exenci\u00f3n total, es media tarifa notarial, y no toca el impuesto de registro departamental. Ojo con el alcance: el beneficio est\u00e1 atado a los supuestos de adquisici\u00f3n y financiaci\u00f3n que el propio decreto contempla, as\u00ed que no lo des por autom\u00e1tico solo porque el proyecto se anuncie como VIS.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Si la vivienda es de inter\u00e9s prioritario (VIP), el beneficio es mayor. La Ley 1537 de 2012 dispone en su art\u00edculo 33 que no se cobran derechos notariales a ninguna de las partes, y en su art\u00edculo 34 que tampoco se cobran derechos registrales. Ambos art\u00edculos cubren la misma lista de actos: constituci\u00f3n de propiedad horizontal, adquisici\u00f3n (incluido el leasing habitacional cuando se ejerce la opci\u00f3n de compra), hipoteca, afectaci\u00f3n a vivienda familiar y constituci\u00f3n de patrimonio de familia. La letra menuda: para hacer efectivas esas exenciones, el municipio, distrito o departamento debe certificar que la vivienda es VIP, con la certificaci\u00f3n reglada por el art\u00edculo 1 del Decreto 2088 de 2012, y ese documento se anexa a la solicitud de registro. Sin la certificaci\u00f3n, la notar\u00eda y la Oficina de Registro cobran tarifa plena.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Y una advertencia que casi nadie hace: la exenci\u00f3n de derechos registrales del art\u00edculo 34 se refiere a la tasa que cobra la Oficina de Registro, no al impuesto de registro departamental, que es un tributo distinto y depende de la ordenanza de cada departamento. Hay departamentos que lo eximen o lo reducen para VIP y otros que no. Conf\u00edrmalo en tu departamento antes de armar el presupuesto.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>Tope VIS 2026 (resto del pa\u00eds): 135 SMMLV = $236.372.175, con el SMMLV de $1.750.905.<\/li><li>Tope VIS 2026 en las aglomeraciones urbanas listadas en el Decreto 1467 de 2019 (Bogot\u00e1, Medell\u00edn, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga con sus municipios conurbados): 150 SMMLV = $262.635.750.<\/li><li>Tope VIP 2026: 90 SMMLV = $157.581.450 en todo el pa\u00eds, seg\u00fan el Decreto 1467 de 2019 que modific\u00f3 el Decreto 1077 de 2015. En proyectos de renovaci\u00f3n urbana la VIP puede llegar hasta 110 SMMLV.<\/li><li>Cuidado al comparar: circulan cifras ligeramente distintas ($235.829.070, $262.032.300, $157.219.380) porque algunas publicaciones convirtieron con un salario m\u00ednimo que no es el vigente. Las de esta lista salen de multiplicar por $1.750.905.<\/li><li>Nota de vigencia: el SMMLV de 2026 qued\u00f3 fijado en $1.750.905 por el Decreto 1469 de 2025; el Consejo de Estado lo suspendi\u00f3 provisionalmente en febrero de 2026 y el Gobierno expidi\u00f3 el Decreto 159 de 2026, transitorio, que mantiene el mismo valor. En enero de 2026 el Ministerio de Vivienda public\u00f3 adem\u00e1s un borrador de decreto para desindexar el precio de la VIS del salario m\u00ednimo y unificar el tope en 135 SMMLV.<\/li><li>Si est\u00e1s decidiendo si tu compra cabe o no dentro del tope VIS, ve la calculadora de capacidad de compra seg\u00fan tu sueldo.<\/li><\/ul><h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes<\/h2><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfLos gastos notariales los paga el comprador o el vendedor?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Los derechos notariales se dividen entre los dos. El art\u00edculo 1862 del C\u00f3digo Civil dice, textualmente, que las costas de la escritura de venta ser\u00e1n divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa. Por costumbre el comprador asume adem\u00e1s el impuesto de registro, los derechos registrales y la beneficencia donde exista, y el vendedor asume la retenci\u00f3n en la fuente. Todo eso, menos la retenci\u00f3n, se puede negociar, y el lugar para hacerlo es la promesa de compraventa.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto son los gastos de escrituraci\u00f3n de un apartamento de 300 millones?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Con la tarifa notarial de 0,3% m\u00e1s IVA, los derechos notariales rondan $1.071.000, es decir unos $535.500 para cada parte si se reparten por mitades. El impuesto de registro estar\u00eda entre $1.500.000 y $3.000.000 seg\u00fan el punto que fije tu departamento dentro del rango legal de 0,5% a 1%. A eso hay que sumarle los derechos registrales, la beneficencia si tu departamento la cobra, los certificados y, si compras con cr\u00e9dito, la escritura de hipoteca. Son cifras ilustrativas: la liquidaci\u00f3n real la hace la notar\u00eda el d\u00eda de la firma.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">Si compro con cr\u00e9dito hipotecario, \u00bfpago escrituraci\u00f3n dos veces?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Pr\u00e1cticamente s\u00ed. La compraventa y la hipoteca son dos actos jur\u00eddicos distintos y cada uno genera sus propios derechos notariales y su propio registro. Los de la hipoteca se liquidan sobre la cuant\u00eda del cr\u00e9dito, no sobre el valor de la vivienda. A eso s\u00famale el estudio de t\u00edtulos y el aval\u00fao, que el banco cobra antes de aprobar. Es el rubro que m\u00e1s gente deja por fuera del presupuesto.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 es el porcentaje que me descuenta el notario cuando vendo?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Es la retenci\u00f3n en la fuente. El art\u00edculo 398 del Estatuto Tributario fija el 1% del valor de enajenaci\u00f3n cuando una persona natural vende un activo fijo, y el notario la recauda antes de otorgar la escritura. Ojo con un cambio reciente: el Decreto 572 de 2025 baj\u00f3 de 20.000 a 10.000 UVT el tramo que se retiene al 1% en bienes ra\u00edces destinados a vivienda de habitaci\u00f3n, y dej\u00f3 el exceso al 2,5%. Con la UVT de 2026 ($52.374), esas 10.000 UVT son $523.740.000. En todo caso no es un impuesto nuevo ni es la ganancia ocasional: es un anticipo del impuesto de renta que se cruza en la declaraci\u00f3n.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfUna vivienda VIS o VIP paga gastos notariales?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">La VIS tiene media tarifa notarial en compraventa e hipoteca por el art\u00edculo 18 del Decreto 1681 de 1996, siempre que la adquisici\u00f3n encaje en los supuestos que ese decreto contempla; el impuesto de registro departamental sigue corriendo. La VIP tiene un beneficio mayor: la Ley 1537 de 2012 elimina los derechos notariales (art\u00edculo 33) y los derechos registrales (art\u00edculo 34) para ambas partes, pero exige que el municipio, distrito o departamento certifique que la vivienda es VIP, con la certificaci\u00f3n reglada por el art\u00edculo 1 del Decreto 2088 de 2012.<\/p><!--jpi-seo-contenido-fin-->","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cu\u00e1nto cuesta escriturar en Colombia: gastos notariales, impuesto de registro y beneficencia, con tarifas 2026 y exenciones VIS\/VIP.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":15,"menu_order":20,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-17","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/17","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/17\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":63,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/17\/revisions\/63"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/15"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}