{"id":16,"date":"2026-08-13T00:11:01","date_gmt":"2026-08-13T00:11:01","guid":{"rendered":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/cuanta-vivienda-puedo-comprar\/"},"modified":"2026-08-13T12:44:31","modified_gmt":"2026-08-13T12:44:31","slug":"cual-es-la-vivienda-que-puedo-comprar","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/calculadoras\/cual-es-la-vivienda-que-puedo-comprar\/","title":{"rendered":"\u00bfCu\u00e1l es la vivienda que puedo comprar?"},"content":{"rendered":"<div class=\"cin-calc cin-viabilidad\" data-cin-viabilidad-root data-boot=\"{&quot;restUrl&quot;:&quot;https:\\\/\\\/juanpainvierte.com\\\/inversionista\\\/wp-json\\\/cin\\\/v1\\\/viabilidad\\\/calcular&quot;,&quot;nonce&quot;:&quot;&quot;,&quot;estaLogueado&quot;:false}\">\n\t<h2 class=\"cin-h1\">Viabilidad financiera de vivienda<\/h2>\t<p class=\"cin-sub\">\u00bfPuedes comprar vivienda? Compara lo que alcanzas con tu ahorro contra lo que el banco te prestar\u00eda.<\/p>\n\t<p class=\"cin-nota-aprox\">\u24d8 Este an\u00e1lisis es una <strong>orientaci\u00f3n<\/strong> para planear tu compra, no una aprobaci\u00f3n de cr\u00e9dito: el monto real que presta un banco depende de tu perfil completo \u2014 val\u00eddalo siempre con un <strong>preaprobado bancario<\/strong>.<\/p>\n\n\t<p class=\"cin-paso\">Paso 1 \u00b7 Tus datos financieros<\/p>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<div class=\"cin-grid cin-g-auto\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Flujo de caja mensual libre (COP)<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Lo que de verdad te queda libre cada mes despu\u00e9s de todos tus gastos: es lo que podr\u00edas ahorrar mes a mes para la vivienda.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input type=\"text\" inputmode=\"numeric\" class=\"cin-money\" data-f=\"flujo_mensual\" value=\"1.500.000\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p class=\"cin-err\" data-err=\"flujo_mensual\"><\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Ahorro actual (COP)<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">La plata que ya tienes ahorrada hoy y destinar\u00edas a la compra.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input type=\"text\" inputmode=\"numeric\" class=\"cin-money\" data-f=\"ahorro_actual\" value=\"20.000.000\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p class=\"cin-err\" data-err=\"ahorro_actual\"><\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Ingresos reportados al banco (COP\/mes)<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Los ingresos que puedes demostrar ante el banco (n\u00f3mina, declaraci\u00f3n): con ellos el banco calcula cu\u00e1nto prestarte.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input type=\"text\" inputmode=\"numeric\" class=\"cin-money\" data-f=\"ingresos_reportados\" value=\"4.000.000\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p class=\"cin-err\" data-err=\"ingresos_reportados\"><\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Plazo de ahorro (meses)<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">En cu\u00e1ntos meses quieres lograr la meta: define cu\u00e1nto alcanzas a capitalizar con tu flujo mensual.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input type=\"number\" step=\"1\" data-f=\"plazo_meses\" value=\"24\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p class=\"cin-err\" data-err=\"plazo_meses\"><\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Cuota inicial (%)<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">El porcentaje del valor de la vivienda que se paga de contado. Debe estar entre 1% y 99% \u2014 con 0% o 100% las cuentas no tienen sentido.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<input type=\"number\" step=\"1\" data-f=\"pct_cuota_inicial\" value=\"30\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p class=\"cin-err\" data-err=\"pct_cuota_inicial\"><\/p>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">\u00bfD\u00f3nde buscas la vivienda?<\/span>\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">El tope legal VIS es mayor (150 SMMLV) en las 6 grandes aglomeraciones urbanas de m\u00e1s de un mill\u00f3n de habitantes: Bogot\u00e1 y su sabana, Medell\u00edn y el Valle de Aburr\u00e1, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga con sus municipios vecinos (Decreto 1467 de 2019). En el resto del pa\u00eds es 135 SMMLV. Solo cambia la clasificaci\u00f3n VIS\/No VIS de la recomendaci\u00f3n.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"ciudad_grande\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"1\" class=\"cin-on\">Gran ciudad (1M+ hab.)<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"0\">Otro municipio<\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">\u00bfA qu\u00e9 subsidio vas a aplicar?<\/span>\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">Los subsidios de vivienda disponibles. El monto se suma a tu capitalizaci\u00f3n y activa el perfil bancario con subsidio. Los expresados en salarios m\u00ednimos se calculan con el SMMLV vigente.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<select data-f=\"subsidio_id\">\n\t\t\t\t\t<option value=\"0\">Ninguno<\/option>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<optgroup label=\"Caja de compensaci\u00f3n familiar\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<option value=\"11\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tHasta 2 salarios m\u00ednimos \u2014 $60.000.000\t\t\t\t\t\t\t\t<\/option>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<option value=\"10\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tHasta 4 salarios m\u00ednimos \u2014 $30.000.000\t\t\t\t\t\t\t\t<\/option>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/optgroup>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<optgroup label=\"Municipio o distrito\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<option value=\"13\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tMi casa bacana \u2014 $20.000.000\t\t\t\t\t\t\t\t<\/option>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/optgroup>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<optgroup label=\"Gobierno\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<option value=\"12\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tMi casa ya \u2014 $71.175.000\t\t\t\t\t\t\t\t<\/option>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/optgroup>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<optgroup label=\"Departamento\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<option value=\"14\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tViva mi casa \u2014 $15.000.000\t\t\t\t\t\t\t\t<\/option>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/optgroup>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/select>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t<p class=\"cin-hint cin-aviso-tipo\" data-el=\"bannerError\" hidden><\/p>\n\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Configuraci\u00f3n bancaria<\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\" style=\"margin:0 0 10px;\">Con qu\u00e9 condiciones de cr\u00e9dito quieres simular.<\/p>\n\t\t<div class=\"cin-grid cin-g-auto\">\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Tasa del cr\u00e9dito<\/span>\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">La tasa efectiva anual del cr\u00e9dito hipotecario. En autom\u00e1tico se usa una tasa del 13% E.A. seg\u00fan variables actuales del mercado; en manual puedes poner la que te ofreci\u00f3 tu banco (solo usuarios registrados).<\/span><\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-seg\" data-seg=\"tasa_modo\">\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"auto\" class=\"cin-on\">Autom\u00e1tica<\/button>\n\t\t\t\t\t<button type=\"button\" data-val=\"manual\" class=\"cin-lockedbtn\">Manual <span class=\"cin-lock\"><span class=\"cin-tip\">Poner tu propia tasa est\u00e1 disponible para usuarios registrados.<\/span><\/span><\/button>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\" data-wrap=\"zonaTasaManual\" hidden>\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\"><span class=\"cin-flabel\">Tasa E.A. (%)<\/span><\/div>\n\t\t\t\t<input type=\"number\" step=\"0.01\" data-f=\"tasa_ea\" value=\"13\">\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<div class=\"cin-field\">\n\t\t\t\t<div class=\"cin-flabel-row\">\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-flabel\">Plazo del cr\u00e9dito (a\u00f1os)<\/span>\n\t\t\t\t\t<span class=\"cin-info\">i<span class=\"cin-tip\">A m\u00e1s a\u00f1os, menor cuota y mayor monto aprobable \u2014 m\u00e1ximo 30 a\u00f1os.<\/span><\/span>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<input type=\"number\" step=\"1\" min=\"1\" max=\"30\" data-f=\"plazo_credito_anios\" value=\"30\">\n\t\t\t\t<p class=\"cin-err\" data-err=\"plazo_credito_anios\"><\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\t<p class=\"cin-paso\">Paso 2 \u00b7 An\u00e1lisis de viabilidad<\/p>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Perfil bancario recomendado<\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\" style=\"margin:0 0 8px;\">C\u00f3mo se repartir\u00edan tus ingresos reportados seg\u00fan el perfil que usan los bancos.<\/p>\n\t\t<div class=\"cin-res\" data-el=\"tablaPerfil\"><\/div>\n\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Capacidad de ahorro<\/p>\n\t\t<div class=\"cin-res\" data-el=\"tablaAhorro\"><\/div>\n\t\t<p class=\"cin-recomendacion\" data-el=\"franjaRecomendacion\" hidden><\/p>\n\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Capacidad de cr\u00e9dito bancario<\/p>\n\t\t<div class=\"cin-res\" data-el=\"tablaCredito\"><\/div>\n\t\t<p class=\"cin-recomendacion\" data-el=\"franjaCredito\" hidden><\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\">Monto aproximado con la cuota m\u00e1xima de tu perfil, la tasa y el plazo elegidos \u2014 el valor real depende de tu perfil crediticio completo: val\u00eddalo con un preaprobado bancario.<\/p>\n\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-total\" data-el=\"franjaVeredicto\" hidden><\/div>\n\n\t<div class=\"cin-responsable\" data-el=\"franjaResponsable\" hidden><\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Camino a tu meta<\/p>\n\t\t<p class=\"cin-hint\" style=\"margin:0 0 10px;\">C\u00f3mo crece mes a mes el valor de vivienda que alcanza tu ahorro \u2014 el punto marca tu plazo elegido y la l\u00ednea punteada es el techo del banco.<\/p>\n\t\t<div class=\"cin-chart\" data-chart=\"tiempo\"><div class=\"cin-chart-tip\"><\/div><\/div>\n\t\t<p class=\"cin-hint\" data-el=\"hitosTiempo\"><\/p>\n\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">Simulador \u00bfy si\u2026?<\/p>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-premium-nota\">\ud83d\udd12 Descubre cu\u00e1l palanca mueve de verdad TU tope de compra \u2014 \u00bfahorrar m\u00e1s al mes, reportar m\u00e1s ingresos o ampliar el plazo? \u2014 y el punto exacto donde cada una deja de servir. Disponible con el registro gratuito del club: <a href=\"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/registro-inversionista\/\">crea tu cuenta<\/a>.<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\n\t<div class=\"cin-card\">\n\t\t<p class=\"cin-card-title\">\u00bfQu\u00e9 necesito para la vivienda que quiero?<\/p>\n\t\t\t\t\t<p class=\"cin-premium-nota\">\ud83d\udd12 Escribe el valor de la vivienda que sue\u00f1as y te decimos cu\u00e1nto deber\u00edas ahorrar al mes, cu\u00e1ntos meses te tomar\u00eda con tu flujo actual y qu\u00e9 ingresos pedir\u00eda el banco. Disponible con el registro gratuito del club: <a href=\"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/registro-inversionista\/\">crea tu cuenta<\/a>.<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n<\/div>\n<!--jpi-seo-contenido-inicio--><h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto me presta el banco seg\u00fan mi sueldo? La cuenta en tres pasos<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Tu techo de compra no lo pone el asesor comercial: lo ponen dos l\u00edmites de la norma. La cuota del cr\u00e9dito no puede superar el 40% de los ingresos del hogar, y el banco solo financia hasta el 70% del valor del inmueble si es no VIS, o hasta el 80% si es VIS. Ambos l\u00edmites est\u00e1n en el art\u00edculo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015, cuyo literal b) modific\u00f3 el Decreto 583 del 28 de mayo de 2025. Ese decreto subi\u00f3 la relaci\u00f3n cuota-ingreso de la vivienda no VIS del 30% al 40%, y con eso la igual\u00f3 a la de VIS, que ya estaba en 40% desde el Decreto 257 de 2021.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">De ah\u00ed salen los tres pasos que hace la calculadora de esta p\u00e1gina. Primero, tu cuota m\u00e1xima: 40% de los ingresos del hogar. Segundo, el monto de cr\u00e9dito que esa cuota soporta, que depende de la tasa y del plazo; a 20 a\u00f1os y con las tasas promedio de junio de 2026, cada mill\u00f3n de cuota mensual sostiene alrededor de $84 millones de cr\u00e9dito en VIS y $79 millones en no VIS. Tercero, el precio de la vivienda: divides el cr\u00e9dito entre 0,80 si es VIS o entre 0,70 si no lo es, porque el resto lo tienes que poner t\u00fa.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Dos advertencias que cambian el resultado real. El 40% es un techo regulatorio, no una promesa: cada banco tiene su propio scoring, mira ingresos netos, resta lo que ya pagas en tarjetas, libranzas y otros cr\u00e9ditos, y revisa tu comportamiento en centrales de riesgo. Y la cuota que te va a llegar incluye seguros que casi ning\u00fan simulador b\u00e1sico suma: el numeral 10 del art\u00edculo 17 de la Ley 546 de 1999 exige asegurar el cr\u00e9dito contra los riesgos que determine el Gobierno \u2014en la pr\u00e1ctica, incendio y terremoto\u2014, y las entidades adem\u00e1s exigen seguro de vida deudores. Un detalle a tu favor: el 40% se calcula sobre los ingresos sumados del hogar cuando hay parentesco hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad, \u00fanico civil, o entre c\u00f3nyuges y compa\u00f1eros permanentes.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>C\u00e1lculo propio a 20 a\u00f1os con las tasas promedio ponderadas que report\u00f3 la Superintendencia Financiera con corte al 19 de junio de 2026: 14,02% efectivo anual en VIS y 15,18% en no VIS.<\/li><li>No incluye seguros ni comisiones: la cuota real ser\u00e1 mayor y, por tanto, el cr\u00e9dito aprobado algo menor.<\/li><li>La diferencia entre la entidad m\u00e1s barata y la m\u00e1s cara es de 5,61 puntos porcentuales en VIS (de 10,93% a 16,54%) y de 5,90 puntos en no VIS (de 11,85% a 17,75%). Cotizar en tres o cuatro entidades cambia tu capacidad de compra m\u00e1s que cualquier truco.<\/li><\/ul><figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Ingreso familiar mensual<\/th><th>Cuota m\u00e1xima (40%)<\/th><th>Cr\u00e9dito aprox. VIS a 20 a\u00f1os<\/th><th>Precio m\u00e1x. VIS (financia 80%)<\/th><th>Cr\u00e9dito aprox. no VIS a 20 a\u00f1os<\/th><th>Precio m\u00e1x. no VIS (financia 70%)<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>$1.750.905 (1 salario m\u00ednimo)<\/td><td>$700.362<\/td><td>$59.100.000<\/td><td>$73.900.000<\/td><td>$55.600.000<\/td><td>$79.400.000<\/td><\/tr><tr><td>$3.000.000<\/td><td>$1.200.000<\/td><td>$101.200.000<\/td><td>$126.500.000<\/td><td>$95.300.000<\/td><td>$136.100.000<\/td><\/tr><tr><td>$5.000.000<\/td><td>$2.000.000<\/td><td>$168.700.000<\/td><td>$210.900.000<\/td><td>$158.800.000<\/td><td>$226.900.000<\/td><\/tr><tr><td>$8.000.000<\/td><td>$3.200.000<\/td><td>$270.000.000<\/td><td>Pasa el tope VIS de $236.372.175<\/td><td>$254.100.000<\/td><td>$363.000.000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure><h2 class=\"wp-block-heading\">La cuota inicial y la plata que nadie te cuenta<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Si el banco financia m\u00e1ximo el 70% en no VIS y el 80% en VIS, la cuota inicial m\u00ednima es del 30% y del 20% respectivamente. Sobre un apartamento de $200 millones que no sea VIS, eso son $60 millones antes de firmar nada. Esa es la cifra que m\u00e1s sorprende a quien empieza el proceso, y es la raz\u00f3n por la que mucha gente termina buscando dentro de los topes VIS: no porque la vivienda sea m\u00e1s barata, sino porque la inicial exigida es 10 puntos menor.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">A la inicial hay que sumarle los gastos de cierre, y ah\u00ed hay dos cosas que casi nadie tiene en cuenta. La primera: si compras con cr\u00e9dito hay dos escrituras, la de compraventa y la de hipoteca, y cada una tiene su costo de notar\u00eda y de registro. La segunda: los derechos notariales son solo un rubro de varios (van tambi\u00e9n el impuesto de registro, que fija cada departamento por ordenanza, el aval\u00fao y el estudio de t\u00edtulos). Los derechos notariales est\u00e1n en el 0,3% del valor del acto m\u00e1s IVA del 19%, y se reparten por partes iguales entre comprador y vendedor salvo que las partes acuerden otra cosa; la vivienda dentro de topes VIS liquida a la mitad de esa tarifa. Los portales inmobiliarios ubican el total del comprador entre 2% y 2,5% del valor del inmueble, pero es una estimaci\u00f3n de mercado, no una cifra oficial: pide la liquidaci\u00f3n del d\u00eda en la notar\u00eda y en la Oficina de Registro. Para estimarlo con tus n\u00fameros, ver la calculadora de gastos notariales y de escrituraci\u00f3n.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">La buena noticia es que la inicial no tiene que salir toda de tu bolsillo. Las cesant\u00edas se pueden retirar legalmente para cuota inicial, compra, construcci\u00f3n, mejoramiento o abono al cr\u00e9dito hipotecario, y suman al cierre financiero igual que el ahorro propio. No son un subsidio: son plata tuya que ya est\u00e1 ahorrada y que la mayor\u00eda de la gente olvida contar cuando calcula cu\u00e1nto le falta.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>Las tarifas notariales de 2026 rigen desde el 1 de febrero de 2026 y su incremento no super\u00f3 el IPC de 2025 (5,10%).<\/li><\/ul><h2 class=\"wp-block-heading\">Subsidios en 2026: qu\u00e9 sigue vivo y cu\u00e1nto te sube el techo<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Aqu\u00ed es donde la mayor\u00eda del contenido que circula est\u00e1 desactualizado, y donde m\u00e1s plata se juega. Mi Casa Ya \u2014hoy Minvivienda lo presenta como Subsidio Familiar de Vivienda Nueva\u2014 no est\u00e1 entregando cupos nuevos. Las asignaciones se suspendieron desde diciembre de 2024 por agotamiento presupuestal; la vigencia 2025 cerr\u00f3 con 8.672 cupos asignados y 0 disponibles, y para 2026 solo quedan 762 cupos preasignados residuales, seg\u00fan la ficha oficial del Ministerio actualizada el 27 de enero de 2026. En agosto de 2025 la entonces ministra Helga Rivas confirm\u00f3 que no se asignar\u00e1n nuevos subsidios en 2026 y que los recursos se redirigen principalmente a mejoramiento de vivienda y agua potable.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Si alguien te ofrece tramitarlo, dos datos para defenderte. Primero, la elegibilidad ya no se define por rangos de ingreso en salarios m\u00ednimos, sino por la clasificaci\u00f3n del Sisb\u00e9n IV: el monto es de 30 SMMLV para hogares de los grupos A1 a C8 y de 20 SMMLV para los grupos C9 a D20. Segundo, el hogar no se postula: es la entidad financiera la que verifica requisitos y radica los documentos ante el Ministerio, TransUnion procesa la solicitud y Fonvivienda expide la resoluci\u00f3n de asignaci\u00f3n, siempre contra cupos preasignados. Nadie te puede \u00abconseguir\u00bb un cupo que no existe. La cobertura a la tasa de inter\u00e9s FRECH del programa \u20145 puntos porcentuales en VIP y 4 en VIS durante los primeros 7 a\u00f1os del cr\u00e9dito\u2014 tampoco tiene cupos disponibles.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Lo que s\u00ed est\u00e1 vivo hoy son las cajas de compensaci\u00f3n, los programas de tu ciudad, el Fondo Nacional del Ahorro y tus cesant\u00edas. Y s\u00ed se pueden acumular: cuando hay cupos nacionales, el subsidio nacional concurre con el de caja aportando 20 SMMLV sin importar el grupo Sisb\u00e9n, para un total de hasta 50 SMMLV ($87.545.250). Un subsidio de caja de hasta 30 SMMLV ($52.527.150) no baja tu cuota: baja el monto de cr\u00e9dito que necesitas, o sube el precio de la vivienda que alcanzas con la misma cuota. M\u00e9tele el subsidio a la calculadora como si fuera ahorro propio y vas a ver el salto real en tu techo de compra.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>Requisitos que s\u00ed siguen en pie para el subsidio nacional: clasificaci\u00f3n en Sisb\u00e9n IV entre A1 y D20; no ser propietario de vivienda en el pa\u00eds; no haber recibido antes subsidio familiar de vivienda (salvo en mejoramiento o arrendamiento); no haber tenido cobertura a la tasa; y contar con cr\u00e9dito hipotecario o leasing habitacional aprobado y vigente.<\/li><li>El tope de ingresos que suele manejarse para el subsidio de caja es de 4 SMMLV, es decir $7.003.620 mensuales en 2026.<\/li><\/ul><figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>V\u00eda<\/th><th>Cu\u00e1nto aporta<\/th><th>Estado a agosto de 2026<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Subsidio Familiar de Vivienda Nueva (antes Mi Casa Ya)<\/td><td>30 SMMLV ($52.527.150) para hogares Sisb\u00e9n A1\u2013C8; 20 SMMLV ($35.018.100) para C9\u2013D20<\/td><td>Sin cupos nuevos: 762 preasignados para 2026, 0 disponibles<\/td><\/tr><tr><td>Cobertura a la tasa FRECH de ese mismo programa<\/td><td>5 puntos porcentuales en VIP y 4 en VIS, durante los primeros 7 a\u00f1os del cr\u00e9dito<\/td><td>Sin cupos disponibles.<\/td><\/tr><tr><td>Caja de compensaci\u00f3n familiar<\/td><td>Hasta 30 SMMLV con ingresos bajo 2 SMMLV.<\/td><td>Activa. Hoy es la v\u00eda principal para vivienda nueva<\/td><\/tr><tr><td>Programas distritales y municipales<\/td><td>Bogot\u00e1, Oferta Preferente: de $17.509.050 (10 SMMLV) a $52.527.150 (30 SMMLV) en 2026<\/td><td>Activos en 2026.<\/td><\/tr><tr><td>Fondo Nacional del Ahorro<\/td><td>Anunci\u00f3 para 2026 cr\u00e9dito hipotecario de hasta el 100% del valor de la vivienda<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>Cesant\u00edas<\/td><td>Tu propio ahorro, sin tope: cuenta como cierre financiero<\/td><td>Siempre disponible para trabajadores con cesant\u00edas<\/td><\/tr><tr><td>&quot;Casa Milagro&quot;<\/td><td>Sin decreto, sin requisitos publicados y sin inscripciones abiertas<\/td><td>Solo anuncios. No tomes decisiones contando con este programa, y desconf\u00eda de cualquier formulario de inscripci\u00f3n<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure><h2 class=\"wp-block-heading\">VIS, VIP o no VIS: el tope que decide cu\u00e1nto alcanzas<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Que tu vivienda quede dentro o fuera del tope VIS no es una etiqueta: cambia cu\u00e1nto te financian, a qu\u00e9 tasa, cu\u00e1nto pagas en notar\u00eda y si eres elegible a subsidio. En 2026 el tope general de la VIS es de 135 SMMLV, o sea $236.372.175, seg\u00fan el art\u00edculo 293 de la Ley 2294 de 2023 (el Plan Nacional de Desarrollo vigente, que recogi\u00f3 la regla que ven\u00eda del art\u00edculo 85 de la Ley 1955 de 2019). En las seis aglomeraciones urbanas que identific\u00f3 el Decreto 1467 del 13 de agosto de 2019 \u2014Bogot\u00e1, Medell\u00edn, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga, con un total de 45 municipios incluyendo los conurbados\u2014 el tope sube a 150 SMMLV, es decir $262.635.750. Ojo: C\u00facuta y Pereira no est\u00e1n en esa lista. La VIP, que es la franja baja de la vivienda de inter\u00e9s social, va hasta 90 SMMLV: $157.581.450.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Un peso por encima del tope y sales del sistema completo: te financian m\u00e1ximo el 70% en vez del 80%, pierdes la liquidaci\u00f3n a mitad de tarifa notarial, quedas fuera del subsidio a la cuota inicial y de la cobertura de tasa, y la tasa promedio sube (14,02% efectivo anual en VIS frente a 15,18% en no VIS, seg\u00fan la Superfinanciera a junio de 2026). Por eso vale la pena mirar el precio de lista con lupa antes de firmar la promesa: la diferencia entre una vivienda de $236 millones y una de $240 millones no son cuatro millones, son varias decenas de millones de capacidad de compra.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Ojo con la vigencia de estas cifras, porque los topes est\u00e1n atados al salario m\u00ednimo y el m\u00ednimo de 2026 subi\u00f3 23%. Adem\u00e1s, en enero de 2026 Minvivienda public\u00f3 para consulta un borrador de decreto que propone desindexar el precio de la VIS del salario m\u00ednimo, fijarlo en pesos desde la promesa de compraventa y unificar el tope en 135 SMMLV en todo el pa\u00eds. A la fecha de esta revisi\u00f3n ese decreto sigue en borrador: no encontramos evidencia de que haya sido expedido, y gremios del sector han cuestionado que un cambio as\u00ed pueda hacerse por decreto. Verifica el tope vigente en Minvivienda antes de comprometerte, sobre todo si compras en una de las seis aglomeraciones.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>VIS general: 135 SMMLV = $236.372.175 (Ley 2294 de 2023, art. 293).<\/li><li>VIS en las 6 aglomeraciones del Decreto 1467 de 2019 (45 municipios): 150 SMMLV = $262.635.750.<\/li><li>VIS en proyectos de renovaci\u00f3n urbana con POT actualizado: hasta 175 SMMLV = $306.408.375.<\/li><\/ul><h2 class=\"wp-block-heading\">Errores que te dejan corto (o te tumban el cr\u00e9dito)<\/h2><p class=\"wp-block-paragraph\">Despu\u00e9s de acompa\u00f1ar este c\u00e1lculo cientos de veces, los tropiezos se repiten. El m\u00e1s caro es planear con la plata que no existe: dar por hecho un subsidio nacional que no tiene cupos, o contar con una cobertura de tasa agotada. El segundo es confundir el techo regulatorio con lo que el banco realmente aprueba: el 40% es el m\u00e1ximo legal de la primera cuota, no el criterio comercial de cada entidad, y varias siguen aplicando pol\u00edticas internas m\u00e1s conservadoras.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Un apunte sobre el tipo de cr\u00e9dito, porque cambia el n\u00famero que ves en pantalla. Un cr\u00e9dito en UVR arranca con una cuota m\u00e1s baja \u2014por eso el banco suele aprobar un monto mayor\u2014, pero el saldo y la cuota se reajustan con la inflaci\u00f3n: el riesgo lo asumes t\u00fa. Un cr\u00e9dito en pesos a tasa fija te da una cuota estable y previsible. No hay respuesta \u00fanica, pero si tu presupuesto no aguanta que la cuota suba, la respuesta se estrecha bastante. En cualquiera de los dos casos puedes prepagar total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad: lo dice el numeral 8 del art\u00edculo 17 de la Ley 546 de 1999.<\/p><p class=\"wp-block-paragraph\">Esta p\u00e1gina explica c\u00f3mo se hace el c\u00e1lculo y en qu\u00e9 normas se apoya; no es asesor\u00eda financiera ni tributaria personalizada, y ninguna cifra aqu\u00ed es una promesa de aprobaci\u00f3n. La liquidaci\u00f3n definitiva la hacen el banco, la notar\u00eda y tu contador. Las cifras en pesos dependen del salario m\u00ednimo y de las tarifas notariales, que cambian cada a\u00f1o: revisa la fecha de actualizaci\u00f3n antes de usarlas. Si ya tienes claro cu\u00e1nto puedes comprar y est\u00e1s mirando el inmueble como inversi\u00f3n, sigue con la calculadora de rentabilidad del arriendo y, si piensas venderlo m\u00e1s adelante, con la calculadora de ganancia ocasional.<\/p><ul class=\"wp-block-list\"><li>Creer que el banco presta el 100%: la banca comercial financia hasta 70% en no VIS y 80% en VIS.<\/li><li>Calcular el 40% sobre el sueldo bruto: el banco mira ingresos netos y descuenta tus deudas vigentes.<\/li><li>Pensar que con la cuota inicial ya est\u00e1s: faltan escrituraci\u00f3n, aval\u00fao, estudio de t\u00edtulos y seguros.<\/li><li>Comparar cuotas de simuladores que omiten los seguros que van dentro de la cuota.<\/li><li>Firmar la promesa sin confirmar si el inmueble queda dentro del tope VIS de tu ciudad.<\/li><li>Cotizar en un solo banco cuando la diferencia entre entidades llega a casi 6 puntos porcentuales.<\/li><li>Olvidar que estar reportado, tener poca antig\u00fcedad laboral o un contrato inestable pesa tanto como el sueldo.<\/li><\/ul><h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes<\/h2><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto debo ganar para comprar una casa de $200 millones?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Si no es VIS, el banco te financia m\u00e1ximo el 70%: $140 millones. A 20 a\u00f1os y con la tasa promedio de no VIS reportada por la Superfinanciera a junio de 2026 (15,18% efectivo anual), esa deuda pide una cuota cercana a $1.763.000. Como esa cuota no puede pasar del 40% de los ingresos del hogar (Decreto 583 de 2025), necesitas ingresos familiares de al menos $4.400.000 al mes. Y aparte, $60 millones de cuota inicial m\u00e1s los gastos de escrituraci\u00f3n. Si el proyecto califica como VIS, la misma vivienda te exige menos: financian el 80% y la inicial baja a $40 millones. Ese c\u00e1lculo no incluye seguros, as\u00ed que la exigencia real ser\u00e1 algo mayor.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto es lo m\u00e1ximo que me presta un banco si gano el salario m\u00ednimo?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Con un ingreso de $1.750.905 en 2026, tu cuota m\u00e1xima legal es de $700.362 (el 40%). A 20 a\u00f1os, esa cuota sostiene alrededor de $59 millones de cr\u00e9dito VIS o $55,6 millones en no VIS, con las tasas promedio de junio de 2026. Eso te ubica en viviendas de unos $74 a $79 millones sin ayudas. Con un subsidio de caja de compensaci\u00f3n de hasta 30 SMMLV ($52.527.150) m\u00e1s cesant\u00edas, el techo puede subir bastante: el subsidio no baja tu cuota, reemplaza plata que ibas a pedir prestada. Confirma el monto con tu caja, porque cada una fija sus rangos.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfTodav\u00eda puedo aplicar a Mi Casa Ya en 2026?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">No para cupos nuevos. El programa \u2014hoy llamado Subsidio Familiar de Vivienda Nueva\u2014 tiene las asignaciones suspendidas desde diciembre de 2024 por falta de presupuesto. La vigencia 2025 cerr\u00f3 con 8.672 cupos asignados y 0 disponibles, y para 2026 quedan 762 cupos preasignados residuales, seg\u00fan la ficha oficial de Minvivienda actualizada el 27 de enero de 2026. Tampoco hay cupos de cobertura a la tasa. Las v\u00edas realmente disponibles hoy son la caja de compensaci\u00f3n, los programas de tu ciudad, el FNA y tus cesant\u00edas. Sobre el programa anunciado como \u00abCasa Milagro\u00bb: a agosto de 2026 no tiene decreto ni requisitos publicados, as\u00ed que no planees con \u00e9l y desconf\u00eda de cualquier formulario de inscripci\u00f3n.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfSe pueden sumar dos sueldos para que el banco preste m\u00e1s?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed. El l\u00edmite del 40% de cuota sobre ingresos se calcula sobre los ingresos sumados de personas con parentesco hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad, \u00fanico civil, o entre c\u00f3nyuges y compa\u00f1eros permanentes (Decreto 583 de 2025, que modific\u00f3 el literal b del art\u00edculo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015). Sumar ingresos sube tu capacidad de cr\u00e9dito casi de forma proporcional, pero tambi\u00e9n suma las deudas de la otra persona al an\u00e1lisis: si tu codeudor viene con tarjetas o libranzas pesadas, el efecto neto puede ser menor de lo que esperas.<\/p><h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nta plata necesito tener ahorrada en total, no solo la cuota inicial?<\/h3><p class=\"wp-block-paragraph\">Cuenta tres bolsillos. Uno: la cuota inicial, m\u00ednimo 20% del valor si es VIS y 30% si no lo es. Dos: los gastos de cierre, que los portales inmobiliarios estiman entre 2% y 2,5% del valor para el comprador \u2014es una referencia de mercado, no una cifra oficial\u2014 y que incluyen dos escrituras cuando hay cr\u00e9dito, la de compraventa y la de hipoteca, m\u00e1s impuesto de registro, aval\u00fao y estudio de t\u00edtulos. Tres: el colch\u00f3n del primer a\u00f1o, con administraci\u00f3n, predial y seguros. Tus cesant\u00edas y el subsidio, si lo tienes, cuentan dentro de ese ahorro. Para el segundo bolsillo, ver la calculadora de gastos notariales.<\/p><!--jpi-seo-contenido-fin-->","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Descubre qu\u00e9 vivienda puedes comprar seg\u00fan tus ingresos: cuota inicial, capacidad de endeudamiento y cu\u00e1nto te prestar\u00eda el banco.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":15,"menu_order":10,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-16","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/16","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/16\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":66,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/16\/revisions\/66"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/15"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/juanpainvierte.com\/inversionista\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}